土地を活用する方法の1つに、等価交換という方法があります。
自分が所有している土地を含む一帯を業者が開発する際に、売却するのではなく出資するという形をとることで、その開発によって建てられた建物と土地の権利を出資した分だけ所有するという方法ですが、実はそこにデメリットが潜んでいることをご存知でしょうか?
どのようなデメリットがあるのか、紹介します。
デメリット① 実質的に土地を手放す必要がある
土地の等価交換でよく見られるのが、保有している土地の上にマンションを建てるので土地を提供し、その代金分としてマンションの所有権を得られる、という形です。
しかし、マンションの建築費などがかかるため、当然その土地は今までどおり自分のもの、という訳ではありません。
不動産の所有権については、主に建物部分が該当することになるので、土地についてはあくまでもその建物部分に付随した共有持分に限られることとなるため、実質的にその土地に対する所有権は失われることになるのです。
これまでは自分だけの土地だったのが、今後はそのマンションを建築した業者との共有となってしまうことに抵抗を覚える人もいるでしょう。
もう土地を自由にする権利はなくなってしまうため、人によっては抵抗があるかもしれません。
特にその傾向が強いのが、自分で購入したという訳ではなくこれまで先祖から連綿と受け継がれてきた土地の場合です。
話を聞いたときは良い話だと思ったものの、取り返しがつかなくなってから後悔の念が押し寄せてくる、ということも珍しくはありません。
ちなみに、このときに地主のものとなる分の床面積を、還元床というのですが、この割合についても納得がいかずにトラブルとなる場合もあります。
この割合を決定するまでに長い時間がかかることも珍しくはなく、決定してからもいざ受け取った段になって、思ったよりも狭いなど不満を抱くこともあり得ます。
しかし、その条件で契約してしまった以上はどうにもならないので、還元床については決定するまでによく話し合って、納得がいかない場合は契約しないようにした方がいいでしょう。
デメリット② 利回りが高くない
建物の一部を等価交換で取得するケースでは、借入などをしないでマンションの一部を取得できることになるのでリスクなどは少なくなるのですが、自己資金でその土地にマンションを建設するケースと比較して利回りは低くなってしまいます。
ローンを組んでその土地に同じようなマンションを建設した場合、そのマンションから得られる収入は全て自分のものとなりますが、土地との等価交換で一部だけを得た場合、その割合に応じて利回りも小さくなるでしょう。
特に、賃貸マンションであれば最初に建設費用を負担したとしても、その後の長期間にわたる収入へと結びつくことになるので、10年後、20年後の収支を計算するとかなりの違いが生じる可能性は高いでしょう。
ただし、自分でマンションを建てた場合は空き室リスクなども自分の責任となり、管理責任なども生じます。
修繕の必要が生じた場合なども考えると、自分でマンションを経営することは一概にいいことばかりとは言えないでしょう。
この点がデメリットとなるのか、それともメリットとなるのかは主に立地条件などで変わってきます。
黙っていても満室となりやすい地域であれば、等価交換による利回りの低下はデメリットになる可能性が高くなります。
また、自己資金での建設と比較して、等価交換の場合は減価償却費も小さくなってしまいます。
その理由には、立体買い換え特例というものが関係しています。
この特例は、土地との等価交換でマンションを得る際に適用条件を満たしている場合だけ、適用される特例です。
マンションを建設した場合、その建築費を耐用年数に応じた長期間の減価償却が可能となるのですが、この特例を受けた場合は課税の繰り延べができる代わりに、減価償却できる金額は少なくなるのです。
減価償却費が小さくなるということは、それだけ所得税や住民税が減税されないということです。
とうなると、そこから生じた収益に対しても節税効果が少なくなるということです。
デメリット③ マンションのイメージはデベロッパー次第
マンションを建設するのは、デベロッパーです。
デベロッパーというのは開発業者のことですが、デベロッパーによって得意としているマンションのタイプがあり、基本的にはそれに従ってマンションが建てられます。
等価交換で土地を提供し、ファミリー向けマンションが出来上がることを創造していたとしても、デベロッパー次第ではワンルームマンションとなる可能性もあるのです。
それでは、考えていた予定が狂うこともあるでしょう。
デベロッパーは、その土地の客層を想定して、それに合ったマンションを建築します。
しかし、事前の話し合いで地主様が納得しない場合は、そもそも取引が成り立たないので等価交換は不可能となるでしょう。
また、事前の話し合いが不十分で、地主様がマンションの具体的な内容について聞かないままに契約をして、出来上がってから後悔するということもあり得ます。
いくら地主様が希望したとしても、デベロッパーはその土地に合わないようなマンションを建設するわけにはいかないので、建設するマンションは事前に確認したほうがいいでしょう。
契約時に具体的なマンションのタイプが決まっていない場合は、一度そのデベロッパーがどのようなマンションをこれまでに建設しているのかを確認してみましょう。
これまでワンルームタイプが多ければ、今回もワンルームである可能性が高くなります。
同様に、ファミリータイプが多ければその可能性が高いでしょう。
タイプだけではなく、イメージも重要です。
周囲を見回してマンションを見れば、同じような広さでも外観や配色、間取りなどは様々です。
建設されるマンションがどのようなイメージになるのかも、これまでそのデベロッパーが建設したマンションをチェックすればわかりやすいでしょう。
自分の土地に建設されるマンションとはいえ、等価交換の契約をするとデベロッパーが建設するマンションに口出しするのは難しくなります。
実際に出来上がったマンションを見てからでは遅いので、最初に詳細な説明をしてもらってから契約しましょう。
等価交換というのは、面倒がないに思えるかも知れませんが実際にはこのようなデメリットもあるということを覚えておきましょう。
デメリットとなる点には、あらかじめ備えておくことが可能な点も多いので、契約前にデメリットを知っておくことで、損害を受けることが少なくなるでしょう。
まとめ
自分が所有している土地を提供して、等価交換としてその土地に建築されたマンションの一部を取得するような契約には多くのメリットがありますが、デメリットも3つほど生じます。
どのようなデメリットがあるのか、事前に知っておくことで備えることもできるでしょう。
契約してしまってからではどうにもならないようなデメリットもあるので、デメリットへの対処は必ず契約前に行いましょう。
