借地権付きの物件を購入するメリットについて
住宅を購入しようと検討していると、中には備考に「借地権」と書かれている物件が見つかると思います。
その物件は、借地権付きの物件であることを示しているのですが、このような物件を購入することに何かメリットはあるのでしょうか?
こういった物件のメリットについて、解説します。
借地権付きの物件とは?
不動産の購入時、建物だけあってもどうにもなりません。
その建物を建てられる土地があって、初めてその建物を建てる意味があるのです。
元々土地を持っている場合はともかく、そうでなければ土地を含めて不動産を購入することとなるでしょう。
しかし、中には土地を売るのではなく、借地として貸し出している土地の上に建てられている住宅もあります。
こういった物件が、借地権付き物件になります。
借地権というのは、他人の土地を借りるための賃貸借契約を結ぶことで生じる、その土地に対する権利のことです。
その土地の上に建てられている建物についてはこの権利の対象外なので、建物の権利と土地の権利とは別になります。
つまり、このような物件を購入した場合、建物の権利は自分のものとなりますが、土地についてはその土地の地主様の名義であり、それをあくまでも借りているだけ、ということになるのです。
自分の家を持つのに、土地が他人のものだと急に住めなくなるのではないか、と心配する人もいます。
しかし、借地権というのはしっかりとした権利なので、急に住めなくなるということはまずないのです。
現在の借地権には、普通借地と定期の2種類があるのですが、普通借地権の場合は最初の契約の時点で30年となり、それ以降は20年、10年と長期間の契約更新が可能です。
また、借地上に建物が存在している間は、基本的に契約が存続すると考えられます。
定期借地権の場合は、契約期間が50年以上とさらに長期間ですが、その後の更新はできません。
最初に定めた期間が経過した後は、建物を解体して更地にした上で土地を返還する必要があります。
借地権の期間はそもそも長期なのに加えて、30年ないしは50年の契約期間が最低でもあるので、いきなり住めなくなるということはありません。
ただし、建て替えや大きなリフォームなどをする場合は、地主様の許可を得て行わなくてはいけません
どんなメリットがある?
通常のように、土地と建物を一緒に購入する場合と比較した時、土地を借りているという物件にもメリットがあります。
そのメリットについて考えてみましょう。
まず、最大のメリットとしては、価格が土地を含めて購入するよりも安く抑えられます。
通常の物件の場合、建物代+土地代を代金として支払うことになりますが、土地を借りている物件の場合は建物代に加えて、その土地を利用する権利を購入しているのです。
土地を利用する権利を購入する費用は、土地を購入する費用のおおよそ60％～80％となるので、たとえ隣り合う場所でも借地かどうかで物件価格は大きく変わることになるでしょう。
周囲と比べて極端に安い物件があった時は、土地について確認しましょう。
もう一つのメリットとして、税金が不要となる点です。
不動産を所有していると、固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。
この税金は、建物部分と土地部分でそれぞれ別々に課せられるのですが、ポイントとしてはその土地を登記している人、つまり土地の名義人に課せられるということです。
土地計りているという物件の場合、建物については自分の名義となるのですが、土地の名義はあくまでも地主様にあります。
ですから、土地の分の税金は地主様に請求されるので支払う必要がないため、建物の分だけ支払えばいいのです。
これは、不動産取得税に対しても同様です。
不動産を購入した場合は、不動産取得税という税金を納める必要があるのですが、土地は地主の名義という物件の場合は土地の分が請求されないので、建物の分だけ納めればいいのです。
ただし、地主様には毎月地代を支払わなくてはいけません。
地代の設定は、たとえ30年間支払っても土地の価格より安くなるように設定されていることが多いので、それほど負担は大きくならないとは思います。
また、自分の土地という訳ではなくても、住宅ローンを利用することはできます。
土地が自己所有の場合と比較すれば、やはり審査は厳しくなるものの、借りるのが不可能ということはありません。
ただし、その借地権付き物件を担保にするのであれば、地主様からの許可も得る必要があります。
メリットばかりではない
様々なメリットがある借地権付き物件ですが、メリットだけではなくデメリットもあります。
このデメリットについても、考えてみましょう。
まず、デメリットとして考えられるのが地代の支払いです。
通常、土地をローンで購入した場合よりも地代を支払う方が安いのですが、住宅ローンで物件を購入して毎月返済するのであれば、それに加えて地代も支払うことで思ったよりも負担が大きくなる場合もあります。
また、地代は土地の価格から決められることが多いのですが、中には以前高かった土地の価格を基準に地代を定めていて、土地の価格が下がってからも値下げしていないことがあります。
そういった物件にも気を付けましょう。
借地権付き物件の場合、土地そのものが担保とならないため担保価値は低くなります。
そのせいで、住宅ローンの融資を受けにくくなる場合があるのです。
特に、利率が低いなど条件が良い住宅ローンの場合は審査も厳しいことが多いので融資を受けるのが難しくなるので、思っていたよりも高い金利で融資を受けることになるかもしれません。
土地計りものとなっている物件はあくまでも地主様の土地の上に建物を建てていて、借地の条件として居住用の建物を建てることとされているケースも多いので、建て替えや増築、リフォームなどをする際は必ず地主様からの許可を取らなくてはいけません。
契約した内容にもよりますが、勝手に建て替えなどを行うと時には一方的に契約解除されてしまう可能性もあるほど、重大な問題です。
建て替えするには、地主様の承諾が必要となります。
引越しなどでその物件を手放す際は、物件の売却を考えるかと思います。
しかし、このような物件は借地権もセットになってしまうため、勝手に売却することができません。
売却時には、必ず地主の承諾を得てから行います。
地主の承諾を得た際は、承諾料というものを支払うのが一般的です。
もしも勝手に売ろうとした場合は、契約違反になるので借地契約も解除されてしまうでしょう。
場合によっては、損害賠償請求などの問題にまで発展しかねません。
こういった物件には、このように多くのメリットがある一方で、デメリットとなる点もあります。
メリットとデメリットが自分のケースではどのように働くのか、その影響を考えた上で借地権付き物件を選択するか、もしくは普通の土地と物件の購入を選択するかを決めましょう。
まとめ
売買されている物件を見てみると、中には借地にある物件も見受けられます。
このような物件は、借地権付き物件という分類にあたります。
こうした物件には様々なメリットがあるのですが、その反面デメリットもいくつかあるので、人によってはこうした物件が向いていないこともあります。
このような物件のメリットだけではなく、デメリットについても十分に確かめた後で、どちらを選択するべきかを決定して、後悔しないようにしましょう。
