手付金の不動産における意味とは?
手付金というものをご存知でしょうか?
契約などの際に聞くことが多い手付金ですが、これは不動産業界においてはどのような役割を持っているのでしょうか?
その意味について、解説したいと思います。
よくある勘違い
内金や頭金と同様の意味を持つものが手付金だと思われていることがあるのですが、これは厳密にいうと勘違いになります。
どのような違いがあるのかを、まず解説します。
内金、あるいは頭金というのは、契約を結ぶ際にその売買における代金のうち一部を納めるために支払うものです。
住宅ローンの契約はしたものの、まだ入金などがされていない段階で支払うもので、これは現金で支払うのが原則となります。
一方の手付金は、不動産の売買契約に対しての担保となるお金です。
買主様が売主様に対して預託し、もしもどちらかが一方的に契約を解除したいと考えた場合は、これを基準とした金額を支払います。
なぜ、手付金と内金、あるいは頭金が混同されるのかといえば、契約の解除がされなかった場合はいちいち買主様へと返還せずに、売買代金の一部として扱われるのが通例となっているからです。
それなら同じように考えていいように思えますが、手付金はあくまで売主様へと預けているという形式のものとなるので、やはり厳密には異なるのです。
また、頭金と手付金はその金額の相場にも違いがあります。
頭金は、通常売買代金の10％から20％が一般的な相場です。
それに対して、手付金は売買代金の5%から10％が相場とされています。
頭金の一部として扱われることもあるのですが、頭金が不要となっている契約の場合は別に扱われます。
3つの種類がある
手付金は、その効力が発揮されるタイミングによって3つの種類に分けられます。
この点は契約書にも明記されていると思いますが、それぞれがどのように扱われるのかを確認してみましょう。
まず、証約手付というのは、契約が成立したということを示すもためのものです。
これは、買主様が売主様に渡す形となります。
この時、売主様が不動産業者の場合は、供託という形で不動産協会に保管してもらうこととなります。
証約手付は、5％から10％が標準です。
この金額は、解約手付や違約手付にも関わってくるものなので、しっかりと考えて決定する必要があるでしょう。
解約手付というのは、どちらか一方が、契約した後でそれをキャンセルしたい場合に発生するものです。
双方合意の下であれば問題はないのですが、どちらかが一方的に解約したい場合にはこの解約手付が必要となるのです。
解約手付は、証約手付を基準としてその金額が決定します。
買主様が契約を解除したいと申し出た場合は、契約時に売主様へと預けている手付金の権利を放棄することで解除することができます。
つまり、預けている手付金をそのまま支払うことで契約が解除できます。
売主様が契約を解除したいと申し出た場合は、手付金を倍返しすることで契約を解除できます。
預かっている分を返して、さらに同等の金額を支払うということです。
どちらか一方が契約の解除を申し出た場合は、同じだけの損失を被ることになります。
それはあまり高すぎても、安すぎてもいけません。
だからこそ、証約手付の金額は非常に重要となるのです。
違約手付は、買主様と売主様のどちらかが契約内容に反した際に没収する、違約金のことです。
損害賠償請求が生じた場合も、この分は別に計算されます。
例えば、買主様が支払うはずの代金を期日までに支払えなくなった場合は、債務不履行となり契約違反に当たるため、違約手付は没収となります。
この場合も、解約手付と同じく証約手付がそのまま違約手付として扱われます。
また、売主様が期日までに売却した不動産を明け渡すことができなかった場合などは、やはり契約違反に該当します。
その場合は、手付金を返還したうえで同額の違約手当を支払う必要があります。
契約書の中で特に記されていなければ、手付金がそのまま解約手付に該当します。
違約手付については別途定めていることもありますが、特別何の記述もなければ解約手付と同額になることが多いでしょう。
ただし、違約手付はあくまで契約違反によって没収される手付となるので、それが没収されたからといっても解約に至るとは限りません。
解約については、また別途話し合う必要があるでしょう。
また、住宅ローンの審査に落ちてしまい、住宅の購入ができなくなったものの手付金が返ってこない、という話も時折耳にします。
この点については、契約書の内容によって異なります。
契約書の中に、住宅ローン特約として「住宅ローンの審査に落ちた場合、契約は無効」という一文があれば、契約そのものがなかったこととなるので、解約や違約には該当せず、手付金も返還されます。
売買契約書にはこの特記事項が含まれていることが多いのですが、中にはこのような特記事項を記載していない不動産業者もいるので、その場合は手付金を没収されることがあります。
そのようなことがないように、契約書はしっかりと隅々まで確認したほうがいいでしょう。
トラブルの事例
この手付金ですが、一般的にはどういうものかをあまり理解していないこともあるので、時にはトラブルに発展することがあります。
どのようなトラブルが起こりうるのでしょうか?
契約後に、買主様が契約の解除を申し出た場合、通常であれば手付金をそのまま放棄することで解約となるのですが、この手付金を単なる頭金のようなものだと思っている場合、手付金の放棄という点に納得がいかないためトラブルになるケースがあります。
しかし、最も多いのが不動産業者の中にいる、悪徳不動産業者によるトラブルでしょう。
わざと誤認させるような言い回しをすることで、手付金の返還を断ったり、もしくは契約の解除を指せないようにしたりするのです。
例えば、住宅の購入について契約を結び、手付金を納めた段階で契約が成立したとみなされるのですが、手付金を納める前にキャンセルしたいといっても「すでに契約しているから、手付金をそのまま支払ってもらうことになるので、キャンセルはしないほうがいい」などといって、キャンセルさせないようにするケースがあります。
この場合、どのような会話があったかを証明するのが難しいので、たとえ不動産業者がうその説明をしていたとしてもそれを立証することは難しいでしょう。
賃貸物件の契約では、手付金を受け取ることが禁止されているにもかかわらず、それを要求する不動産業者も時折いるようです。
賃貸契約をキャンセルした場合は、あれこれと理由を付けて変換しようとしないこともあるので、気を付けましょう。
もちろん、ほとんどの不動産業者は善良で、そのようなことはしません。
しかし、トラブルとなって人の目に留まりやすいのが悪徳不動産業者のことなので、どうしても印象に残りやすくなるでしょう。
手付金については、きちんとその意味を理解していなければトラブルになりやすいため、どのような意味があるのかを知っておきましょう。
まとめ
不動産業界では、売買契約の際に手付金を支払う制度があります。
この手付金は、契約について法律的に安定させるという意味を持っていて、気軽に契約してキャンセルするなどの行為ができないようにする意図も含んでいます。
ただし、契約を解除したい場合は基本的に手付金以上の請求がされなくなるという意味合いも持っているので、無理な損害賠償などを防ぐためのものともいえるでしょう。
納得がいく契約を結ぶには、手付金の意味を契約前に知っておくべきです。
