借地権でよく発生するトラブルに、地主様への許可に関するトラブルが挙げられます。
借地権が付いている土地は当然地主様の所有物のため、借地人様が何かしらの行動を取る際は、地主様に許可を取らなければいけません。
今回は、借地権で起こる主な許可関係のトラブルについて解説します。

借地権でよく起こる許可関係のトラブル~借地人様から借地権を受け取ったことで契約を解除されてしまった場合~

地主様から借地権付きの土地を借りている借地人様が、やむを得ない理由で借地権を別の人物に売却したいと考えるケースがあります。
ある程度まとまった資金が必要になったり、自分で土地を所有したくなったりしたときに、借地人様はこのような考えに至ります。
借地権を売却するときは、もちろん借地権が付いている土地の所有者である地主様に許可を取らなければいけません。
ただこの売却を、地主様が必ず認めてくれるとは限りません。
また地主様が認めていないにも関わらず、借地人様が勝手に借地権を売却してしまった場合、借地契約が解除され、その借地権を受け取った別の人物は底地(貸宅地)上の建物に居住することができなくなってしまいます。
このような場合、借地権を受け取った別の人物は、一体どのように行動すべきなのでしょうか?

“買取請求”を利用するべき

借地契約を解除されてしまった場合、借地権を受け取った方は“買取請求”を利用しましょう。
買取請求とは、借地人様が地主様の許可なく借地権を売却した場合(無断譲渡)、すでに借地権を受け取っている別の人物が、地主様に建物を買い取ってもらえる権利のことを言います。
こうすることで、たとえ借地人様から受け取った借地権が利用できなくても、購入した金額は返還してもらうことができます。
借地人様から借地権を買い取った方の予定が狂ってしまうことに変わりはありませんが、経済的なダメージは軽減できるでしょう。

借地権でよく起こる許可関係のトラブル~地主様が借地権の相続を認めてくれない場合~

借地人様が亡くなり、その子どもが借地権を相続するというケースがあります。
借地権を相続した新しい借地人様は、相続したという事実を地主様に報告しなければいけません。
ただ中には、借地権の相続を認めてくれない地主様もいます。
この場合、新しい借地人様はどう行動すればいいのでしょうか?
地主様が認めてくれなければ、借地権を相続してはいけないのでしょうか?

法定相続人であれば許可を取る必要はない

借地権を相続する場合、相続人が亡くなった借地人様の法定相続人であれば、地主様に許可を取る必要はありません。
つまり地主様は、法定相続人への相続を必ず認めなければいけないということです。
これは法律で定められています。
新しい借地人様は、亡くなった借地人様と同じ契約内容で、借地権が付いている土地を使用することができます。
ただ相続人が法定相続人ではない場合、地主様が認めてくれないと借地権を相続することはできません。
法定相続人以外の人物の相続は、相続ではなく“譲渡”の一部と見なされるためです。
また地主様が認めてくれた場合でも、新しい借地人様は地主様に承諾料や名義書換料を支払い、契約内容を変更しなければいけません。
もし地主様が認めてくれない場合は、家庭裁判所で解決することも不可能ではありませんが、手続きは非常に煩雑になるので注意しましょう。

まとめ

借地権で起こる主な許可関係のトラブルについて解説しました。
今回解説したように、借地権で起こる許可関係のトラブルには、地主様と借地人様だけでなく、借地権を受け取った方や相続人が巻き込まれるケースもあります。
これらのケースを防ぐためのもっともシンプルかつ重要な対策は、やはり借地人様と地主様の関係を良好にしておくことでしょう。
そうすれば、地主様が頑なに売却や相続を認めてくれない可能性は低くなります。

 

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