地代はなぜ契約内容によって大きく変わるのか?
土地を借りる場合は、その代金として地代を支払うこととなります。
ところがこの地代が、契約内容によっては大きく変わることもあるのです。
その土地を借りるという契約に対して、なぜその契約内容で地代が大きく変わってくるのでしょうか?
その理由について解説します。
普通借地契約とは?
まず大前提として、借地の契約をする場合は大きく分けて2つの種類があります。
それは、普通借地契約と、定期借地契約というものです。
実は、この契約の種類の違いが、地代の違いを生み出す要因となっているのです。
普通借地契約と定期借地契約の違いは、それぞれの契約によって生じる借地権の違いになります。
そもそも借地に関しての契約は、平成4年に借地借家法というものができたことでそれまでの借地契約や借地権を定めた法律は旧法と呼ばれるようになり、それ以降の契約については新法と呼ばれるようになりました。
新法の借地権には、普通借地権と定期借地権という2つがあり、それぞれに内容が異なるため、借地契約も普通借地契約と定期借地契約に分けられることとなったのです。
では、どのような違いがあるのか、まずは普通借地契約から解説します。
普通借地契約における借地権は、普通借地権といいます。
これは、期間を特に取り決めない場合、もしくは30年以上という期間で、それ以降も利用する場合は更新が可能という契約で、昔ながらの借地権に近いものです。
普通借地契約では、最初に決めていた期間が過ぎた後で、その土地を借りている人がまだ土地を借り続けたいという場合に、更新してその期間を延ばすことができます。
その際の期間は、1回目は20年でそれ以降は10年ごととなります。
地主がこの更新を拒否したい場合は、正当な事由があればそれ以降は更新できないようにすることも可能です。
正当な事由についても、旧法ではその基準が明らかとなっていなかったのですが、新法ではある程度その事由が明らかとなっています。
普通借地契約の場合は、土地を貸す期間が定期借地契約よりも短く、更新の有無も不明です。
そのような点から、地代は定期借地契約よりも高めに設定されることが多いでしょう。
定期借地契約とは?
続いては、もう一方の借地契約である定期借地契約について解説します。
定期借地契約というのは、あらかじめ借地として貸し出す期間を決めて、その期間が過ぎた後は契約の更新を行わない借地契約の事です。
この契約には大きく分けて3種類の借地権があり、そのうちのどれに従って契約するかによって契約の内容も異なってきます。
定期借地契約の種類について、解説します。
定期借地契約における借地権の1つめは、一般定期借地権といいます。
これは、まず契約する期間を50年以上の期間で決めます。
その期間が過ぎた後は契約の更新ができないということが明記されていて、その後は建物を解体して更地に戻した後、土地を明け渡さなくてはいけません。
普通借地権の場合、建物を立て直したときなどは契約の延長を求めることもできましたが、一般定期借地権の場合はたとえ建物を立て直したばかりでも、期間が満了したらその建物を解体して土地を明け渡す必要があります。
ただし、地主との話し合いによっては解体しなくても良い場合もあります。
2つめは、建物譲渡特約付き借地権です。
これはその名前の通りに、契約した期間が経過した後はその建物を地主に譲渡するという特約を付けた定期借地権のことで、退去時にわざわざ建物を解体しなくても良いという事になります。
先程のものとの違いとして、契約内容は30年以上となりますが、やはり契約の更新はできません。
ただし、その建物は地主のものとなるので、契約が満了となってからは地主に相談して、その家を借りて住み続けるという事も可能です。
上記2つの定期借地権は、居住を対象とした借地権ですが、事業用として土地を借りたい場合は3つめとなる事業用定期借地権が適用されることとなるでしょう。
この借地権の特徴は、あくまで事業用なので居住はできないという点です。
例えば、店舗と自宅を一体型にした建物を建てたい場合は、この借地権を適用することはできません。
また、マンションやアパートを建てて人に貸したい、という場合も同様に不可となります。
事業用定期借地権の場合、その期間は短期と長期に分かれています。
短期の場合は、10年以上30年未満の期間で決定する事となり、長期の場合は30年以上50年未満の期間で決定されます。
この契約は、期間が終わった際は更地に戻して返還するのが原則となります。
定期借地契約の場合、この3種類の借地権のいずれかに基づいた契約となります。
定期借地契約は、普通借地契約よりも地代が安くなる傾向がありますが、定期借地権の違いによる地代の違いについても考えてみましょう。
まず、この3つの中で最も地代が高くなるのは、事業用定期借地権です。
基本的に、商業用の借地というのは住宅用の借地よりも地代を高く設定する事が多く、時には住宅用の2倍ほどになる事もあるでしょう。
また、商業地として人気がある地域の場合は、さらにその地代も高くなるでしょう。
それとは反対に、地代が最も安くなるのは建物譲渡特約付き借地権です。
この場合は、最終的に建物が譲渡されるという特約があることから、その建物の契約満了時の代金を毎月地代から差し引く、という形になるからです。
その分地代が安くなるということです。
中間となるのが、一般定期借地権です。
普通借地契約とは違って、契約の期間がはっきりとしているためその後の予定が立て安いという理由から、地代は多少安くなりますが、長期的な契約となるのでそれほど大きく異なることはありません。
地代については、普通借地契約と定期借地契約、そして定期借地契約の中でも契約の違いがあるため、様々な違いがあります。
しかし、もっと根本的に地代へと関わる点もあります。
それは、需要と供給の関係です。
例えば、周囲にはビルばかりのオフィス街に土地を持っていたとします。
その土地を住宅用として貸し出す場合、周囲の状況を考えるとあまり住みたがる人もいないでしょう。
しかし、事業用として貸し出す場合は多少地代が高くなっても、借りる人は見つかりやすいでしょう。
同じように、住宅街のど真ん中で事業用の土地として貸し出す場合は、それなりに地代を安くしなければ借りる会社が出てこないと思います。
しかし、住宅用として貸し出すなら、もしかしたら事業用としていた場合の料金設定より高くしても、借りたいという人が出てくるかもしれないのです。
地代は、目安となるものがあっても絶対的な基準はありません。
その価格は地主が決定するもので、それを了承した人が借りたいと手を上げるのです。
双方が納得できるように相場を参考にはしますが、その土地の需要を見極めたうえで、適切な地代となるように設定しましょう。
まとめ
地代というのは、その土地の契約内容によって大きな違いがあります。
その違いの要因となるのは、借地権に基づいた普通借地契約と定期借地契約の違いであり、その用途や契約期間などを考えた上で地代が変わってきます。
ただし、地代というのは地主が自由に設定できるものなので、その土地の需要を考えて相場を踏まえた上で、借りる人が出てくるような地代であれば問題はないでしょう。
相場はあくまで参考なので、相場に拘らずに地代を決定しましょう。
