地代にも関連する新法借地権と旧法借地権との違いを解説
大正時代に制定された借家法と借地法は長らく使われてきましたが、新たに借地借家法が平成４年にできたことで、それまでの法律は旧法となり、借地借家法を新法に定めました。
ところで、具体的にはどういった点が変更となったのでしょうか?
旧法と新法の違いについて、紹介していきます。
根本的な違いについて
まず、旧法と新法の借地権の根本的な違いがどこにあるのかを解説します。
旧法の場合、その土地を借りている借地人の権利を保護していたため、その権利はかなり強いものでした。
その土地の貸借を終わらせる権利は、地主にないと考えられているほどです。
具体的には、土地の貸借契約を結んでしまえば、その土地の借地権の存続期間は土地に建てられている建造物の種類で異なりますが、コンクリートやブロック、レンガ造などの堅固な建物であれば30年以上、木造などの場合20年以上と定められており、また期間を特に決めなかった場合は堅固な建物の場合は60年、木造などの場合は30年とされています。
さらに契約を更新する際、建物保護に関する法律と自動更新の原則もあって、地主は特別な理由がない限りその更新を断ることができないとされているため、その土地の上に建物が残っている場合は実質的にずっと更新できるようになっていたのです。
それに対して、新法における借地権はまず、その種類を２つに分けています。
１つは普通借地権で、もう一つは定期借地権です。
このうち普通借地権は旧法借地権に準じたものとなっていますが、借地権の存続期間は建造物の種類に関わらず一律30年とされ、両者間の合意があった場合のみそれより長い期間を設定できます。
また、契約を続ける場合は１回目だけ20年で、それ以降は10年ごとの更新とされています。
更新を地主が拒否する場合は、その拒絶に対しての正当な事由が必要なのは旧法と同様ですが、正当な事由となる基準については、ある程度明確になると共に、立退料を支払うことで更新を拒絶することが可能となりました。
定期借地権は旧法における借地権に比べ、最も大きく変わりました。
これは、最初に借地権をいつまでとするのかを決めておき、その期間が過ぎたら更地にして返還しなければいけないという借地権で、その内容と期間によって3つの種類に分けられています。
その内の一つである一般定期借地権は、期間が50年としている借地権です。
その期間が過ぎた後は契約が終了し、建物がある場合も解体してから地主へと返還することが義務付けられています。
もう一つは建物譲渡特約付借地権といい、その期間は30年以上となりますが、期間が満了となった後は建物をそのままにして地主が買い取るという契約を結んだ借地権のことです。
契約が終わり建物を譲渡した後で、まだそこに住みたいと希望する場合は、借地権ではなく借家としての契約を結ぶことができます。
最後の1つは、事業用の定期借地権です。
これは居住を目的としているのではなく、事業に供することを目的とした建物の所有に伴う借地権であり、その期間は10年から50年の間で定めて契約します。
この場合は、公正証書による契約の締結が必要とされます。
それ以外は一般の定期借地権と同様に、契約満了後は建物を解体してから土地を返却する必要があります。
事業用なので、例えばマンションなどを建てて居住目的で貸し出すような使い方はできません。
旧法と新法のどちらにも共通しているのが、その土地に建物があるかどうかが契約を更新するかどうかの要件となることでしょう。
建物が消滅していて、再建の意思がない場合は更新できない場合もあります。
借地権が変わった理由は?
借地権という考え方は、元々土地を借りる人がいきなり地主に追い出されたりする事態を防ぐために制定されました。
それ以前では、土地を借りている人がいても地主がその底地を売却してしまえば、借地権者は追い出されてしまったのです。
しかし、その後建物保護に関する法律ができたため、借地上の建物に付随して借地権も守られるようになりました。
さらに借地法が登場したことにより、借地権者の権利はより強固に守られるようになったのですが、今度は土地を貸したらもう帰ってこない、と地主が考えるようになったことで、空いた土地がそのまま放置されるようになったのです。
それを防ぐために、新法が制定されて借地権の期間が限定された定期借地権ができました。
新法の制定によって、地主はその土地がいつ返還されるのかを把握できるようになり、財産の管理もしやすくなったのです。
しかし、問題はまだ残っています。
それは、いまだに残っている旧法借地権についてです。
旧法借地権によるトラブル
新法が制定されてから借地を契約した場合は、新法に沿った権利となります。
しかし、それ以前に契約が結ばれている場合、その借地権はあくまでも旧法に基づいたものであり、新たに契約を結ばない限りは旧法に沿った借地権が残り続けるのです。
しかし、元々借地人にとって有利な契約であり、その契約を地主が自分の一存で破棄することもできません。
その状況で、果たして借地人が新法借地権での契約を結び直したいと思うでしょうか?
もちろん、借地人が契約を新たに結び直そうと考えることはまずありません。
期限が切れるのを待とうにも、旧法借地権ではその期限が自動的に延長されていくので、いつまでもその契約は続いていくのです。
その結果、地主と借地人の間でトラブルが生じるのです。
特に近年は、これまであまり評価されていなかった郊外の土地に大型のショッピングモールなどを建築するため、まとまった土地を買い取ろうという企業も少なくありません。
その中で、借地人が立ち退くことを拒否したことで、買収の候補から外れてしまい大きな損をする地主も出てきます。
また、旧法で契約をした土地は、短くても25年以上、長ければ100年ほどが経過しており、その間に地主や借地人が代替わりしていることもあります。
その点で、トラブルが発生することも少なくありません。
かなり昔に契約した土地の場合、契約書が存在しない場合や契約内容があいまいなこともあって、双方の合意が得られない要求があるとトラブルが生じるのです。
その中でも良くあるのが、賃料や更新料についてです。
これまでよりも土地の評価額が上がった場合、地主としては当然賃料を値上げしたいと考えるでしょう。
ただしその土地を借りている人がそれを認めない場合や、契約書に賃料の値上げをしないという一文があった場合などはトラブルに発展します。
周囲の借地などとの賃料が大幅に異なる場合、裁判によって同程度の水準まで賃料の値上げが認められる可能性は高いでしょう。
しかし、契約書で賃料の値上げをしないことに同意していた場合には、認められないか何らかの譲歩が求められる可能性があります。
また、香辛料については通常、契約更新時には支払うことが多いのですが、これも契約の際に不要と記載していることがあります。
ただし、特に指定がない限りは支払うものとして扱われます。
新法借地権が制定されたことで借地をめぐるトラブルは減ってきたものの、旧法借地権が残っている以上はまだそれに伴うトラブルが起きることはありえます。
自分の借地権が旧法のものか、それとも新法のものかを把握して、権利が主張できるかどうかを確認しておきましょう。
まとめ
借地人が土地を借りた際に生じる借地権には、現在旧法借地権と新法借地権の両方があります。
どちらに当てはまるかは契約した時期によって決まるのですが、この2つには大きな違いがあるので、混同しているとどんな権利があるのか、ということがわからなくなるでしょう。
借地を巡るトラブルに発展しないように、借地権の内容をきちんと把握しておきましょう。
その他、地代の借地権に関する記事はこちら…
