借地の更新料に関する裁判の事例と結果を紹介します
地主様と借地人様の間では、日々多くのトラブルが発生しています。
中には借地の更新料に関するトラブルによって、地主様と借地人様が争う裁判にまで発展した事例もあります。
今回は、借地の更新料に関する裁判の事例を1つ紹介し、その結果についても併せて解説します。
借地の更新料に関する裁判の事例
今回紹介するのは、地主様が原告となった借地の更新料に関する裁判事例です。
地主様は借地人様と借地契約を結び、借地人様は借地に住居を建築していました。
その後しばらくその借地契約が継続され、ある時期に借地契約の内容が更新されましたが、その更新が“合意更新”なのか、それとも“法定更新”なのかについて、地主様と借地人様で意見が食い違ってしまいます。
この借地契約の契約書には、“契約の更新時は、借地人様から地主様に更新料を支払う義務がある”という記載がされています。
地主様は“合意更新のため、更新料を支払わないのはおかしい”と考え、借地契約の解除と建物の撤去、土地の返還を求めて提訴しました。
一方借地人様は、“法定更新であれば更新料を支払う義務はないため、更新料は支払わない”、“もちろん契約解除や建物の撤去、土地の返還にも応じない”という考えを主張しています。
借地の更新料に関する裁判事例の結果は？
この借地の更新料に関する裁判事例では、“借地契約の更新が合意更新なのか、法定更新なのか”というところが争点となっています。
結論から言うとこの事例では、原告である地主様の訴えは認められず、棄却されることになりました。
地主様は“更新は合意更新だ”と主張していますが、合意した日時や場所、内容など、地主様と借地人様が合意したという証拠を何も持っていませんでした。
よってこの場合の借地契約の更新は、“法定更新”と認められています。
またこの借地契約の契約書に、“契約の更新時は、借地人様から地主様に更新料を支払う義務がある”という記載があるとはいえ、そこには“地主と借地人が協議して更新することができる”という記載もあったのです。
つまり地主様は、“合意更新の場合のみ借地の更新料を受け取ることができる”という契約を借地人様と結んでいることになるため、今回場合は更新料の受け取りができないということになります。
また地主様から借地人様に借地の更新料を請求すれば、それに応じなければいけない旨の商習慣や慣習などが存在するという証拠もありませんでした。
地主様は借地人様から更新料を受け取ることができないため、当然借地契約の解除や建物の撤去、土地の返還などを借地人様に求めることもできないというのが、裁判所の最終的な判断です。
そもそもなぜこのような裁判が起こったのか？
この借地の更新料に関する裁判事例では、結果的に借地人様の主張が認められ、更新料の支払いをする必要がありませんでした。
この裁判事例は、地主様における合意更新、法定更新の認識がうまくできていなかったことが理由で起こったと考えられます。
また地主様が本当に合意更新をして、更新料の受け取りを求めたかったのであれば、借地人様と合意した日時や場所、内容などが記載された書面を残しておく必要があったと言えます。
つまり地主様が原告となる場合は、借地契約における規則を熟知し、主張が認められる可能性が極めて高くなるよう、万全な証拠を揃える必要があると言えます。
まとめ
借地の更新料に関する裁判事例を紹介しましたが、いかがだったでしょうか？
今回の事例では、地主様の主張が認められませんでしたが、借地人様も決して安心していてはいけません。
特に初めて借地契約を更新する際に発生する更新料に関しては、めったに発生しない金銭のため、戸惑うことも多いでしょう。
借地契約が満了する時期が来るまでに、地主様と借地人様の双方が周到な準備をしておくべきです。
