【地主様向け】借地における更新料の適正金額について
地主様が借地人様と借地契約を結ぶ場合、借地人様から地主様に地代が支払われます。
また借地契約を更新する場合は、借地人様から地主様に“更新料”が支払われるケースもあります。
では、借地における更新料の適正金額は、一体どれくらいなのでしょうか？
更新料の概要と併せて解説しますので、どうぞ参考にしてください。
借地における“更新料”の概要
借地契約には、更新というものがあります。
締結していた借地契約の期間が満了したときに、新たに契約期間を定め、借地契約を引き続き結ぶことを更新と言います。
借地における更新料とは、この更新を行う際に借地人様から地主様に支払われる金銭のことを言います。
土地または建物は、時間が経過するにつれて徐々に価値が下がっていくのが一般的です。
ただ場合によっては、少しずつ価値が上昇する場合もあります。
例えば借地契約を結んだときはそれほど価値がなかった土地や建物でも、周辺エリアの開発が進むなどの要因で、人気の不動産となる可能性があります。
このような状況になると地主様は、“もっと良い条件で契約してくれる借主を探そう”と考えるでしょう。
ただ現在の借地人様から借地契約更新の申出があった場合、正当な事由がないと地主様は更新を拒むことができません。
つまり更新を希望する借地人様は、地主様に更新を断られにくいという状況で申出ができる代わりに、借地契約更新の際は地主様に金銭を支払います。
これが、借地における更新料です。
では借地における更新料の適正金額は、一体どれくらいなのか見てみましょう。
借地における更新料の適正金額は？
借地における更新料には、実は相場というものが存在しません。
なぜかと言うと、更新料の支払いは法律で義務付けられているものではないためです。
ただ借地における更新料には、慣例となっている計算式があります。
したがって借地における更新料の適正金額は、慣例となっている計算式によって算出された金額と言えるでしょう。
計算式は以下の通りです。
更新時の更地価格×借地権割合×3～5%
ちなみに更新時の更地価格は、1坪あたりの地価×坪数という式で弾き出せます。
例えば地価が1坪あたり100万円の土地を50坪借地人様に貸している場合、地主様はどれくらいの更新料を受け取るべきなのかを計算してみます。
先ほどの計算式に当てはめてみると、更新時の更地価格は100万×50で5,000万となります。
借地権割合が70%でそこに4%をかけるとすると、この場合の更新料の適正金額は5,000万×70%×4%で140万円ということになります。
地主様は借地における更新料の金額を算出する際、まず上記の式の存在をしっかり頭に入れておきましょう。
借地における更新料における注意点とは？
先ほども少し触れましたが、借地における更新料の支払いは、法律で義務付けられているものではありません。
したがって地主様が借地人様から更新料を受け取るには、借地契約に更新料の支払いにおける規定を含める必要があります。
“増改築禁止特約”を定めるときと同じ考え方ですね。
地主様が借地契約に更新料の支払いにおける規定を含んでいなかった場合、借地人様から更新料を受け取ることはできません。
逆に借地契約に更新料の支払いにおける規定があるにも関わらず、借地人様が地主様に更新料を支払わない場合、地主様は契約を解除できる可能性もあります。
したがって地主様は、借地における更新料の適正金額を把握する前に、借地契約に更新料の支払いにおける規定を含む必要があることを把握するべきでしょう。
まとめ
借地における更新料の適正金額を中心に、さまざまなことを解説しました。
借地における更新料に相場は存在しないため、慣例となっている計算式で弾き出した金額を適正金額とすることをおすすめします。
また増改築禁止特約同様、借地契約に更新料の支払いにおける規定を定めない限り、地主様は更新料を受け取れないので注意してください。
