土地活用として賃貸経営を行う地主様は、賃貸人による“無断転貸”についての知識を持っておくべきです。
もし賃貸人によって無断転貸がされた場合、地主様は賃貸人との賃貸借契約を解除することができるのでしょうか?
また賃貸人による無断転載は、どうすれば防ぐことができるのでしょうか?
詳しく解説します。

賃貸人による無断転貸がされた場合、契約は解除できるのか?

賃貸人による無断転貸とは、賃貸人以外の人物を地主様が所有する物件に無断で住まわせることをいいます。
賃貸借契約時、賃貸人本人とその家族などが入居することを伝えていれば問題ありませんが、1人で入居することを伝えていたにも関わらず、他の人物が住んでいるという場合は無断転貸にあたります。
では地主様はこの場合、賃貸人の賃貸借契約を解除することはできるのでしょうか?
結論から言うと、民法上は契約を解除できることになっています。
民法には、貸主の許可を得ずに賃貸人が賃借権を転貸すること、または譲渡することを禁じるという記載があります。
またもし賃貸人が無断転貸をした場合、貸主は賃貸借契約を解除できるとも記載されています。
賃貸借契約では、貸主と賃貸人の信頼関係が重要視されています。
賃貸物件に賃貸人とは別の人物を住まわせるという行動は、その信頼関係を壊す行為だと判断されるため、禁止されているのです。
したがって、もし賃貸人の無断転貸が発覚した場合、基本的に地主様は契約を解除できるということを覚えておきましょう。

賃貸人による無断転貸がされても、契約を解除できないケースって?

賃貸人による無断転貸が発覚すると、基本的に地主様は契約を解除することができますが、中には契約解除ができないケースもあります。
例えば、子どもが近くの学校に通うことになり、自身が契約する賃貸物件の部屋が1つ空いているため、その部屋に子どもを住まわせた賃貸人がいるとします。
先ほども解説したように、賃貸人よる無断転貸が禁止されている理由は、無断転貸が“貸主と賃貸人の信頼関係を壊す行為”だと判断されるためです。
ただこのケースは、“貸主と賃貸人の信頼関係を壊す行為“とまでは言えないため、地主様による賃貸借契約の解除はできない可能性が高いです。
明確なルールはありませんが、賃貸人に悪気が無く、地主様を裏切るような行為でない場合は、基本的に契約解除はできないと考えておきましょう。
ちなみに、他の人物に転貸をして収入を得るなどの行為は、明らかに“貸主と賃貸人の信頼関係を壊す行為“に該当します。

賃貸人による無断転貸はどうやって防ぐ?

賃貸人による無断転貸を防ぐには、無断転貸が禁じられていること、もし行えば即刻賃貸借契約を解除することを、賃貸人に伝えておくべきでしょう。
1番効果的なのは、賃貸借契約書に上記の内容を記載しておくことです。
最初から賃貸借契約書に契約解除の旨を記載しておけば、先ほど解説した“貸主と賃貸人の信頼関係を壊す行為”に該当していなくても、即刻契約を解除することができます。
また賃貸人による無断転貸は、防止するだけでなく発覚したらすぐに対処するようにしましょう。
もし無断転貸発覚から時間が経過してしまうと、地主様は賃貸人の無断転貸を黙認していると判断され、契約解除ができなくなる可能性もあります。
そのような状況になると、地主様と賃貸人だけでトラブルを解決することが難しくなり、煩雑な手続きや弁護士等へ依頼するためのコストが必要になってしまいます。

まとめ

賃貸物件における、賃貸人の無断転貸について解説しました。
無断転貸が発覚すると、地主様は基本的に契約を解除できますが、すべてのケースで解除まで持っていけるというわけではありません。
また無断転貸に違法性があることを把握していない賃貸人がいることも考えらえるため、地主様は賃貸借契約書によって無断転貸の違法性、発覚時の処分を明確にし、賃貸人に認識してもらうことが大切です。

 

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