借地における“通行地役権”の行使について解説します
借地権者様にとって、借地で行使できる権利にはどんなものがあるのかは気になるポイントの1つでしょう。
今回は、借地における“通行地役権”という権利の行使について解説します。
もし借地権者様自身が、今回解説するようなケースに遭遇した場合に、ぜひ知識を活かしていただきたいと思います。
“通行地役権”とは一体どんな権利なのか？
通行地役権は、名前の通り地役権の一種です。
簡単に言うと、“自分が所有する土地にとって都合が良くなるように、他人の土地を通ることができる権利”のことを言います。
例えば、Aさんが所有している土地から公道に出る場合、必ずBさんが所有している土地を通らなければいけないとします。
この場合、Aさんは通行地役権を行使することで、Bさんの所有する土地を通って公道に出ることができます。
通行地役権行使のケースにおける自分が所有する土地を“要役地”と言い、他人が所有する土地を“承役地”と言います。
したがってAさんは、通行地役権を行使することによって、要役地から承役地経由で公道に出るということになります。
ただこの通行地役権のポイントは、“自分が所有する土地にとって都合が良くなるように”という点です。
自分が所有している土地を利用しているわけではない借地権者様は、果たしてこの通行地役権を行使できるのでしょうか？
借地権者は通行地役権を行使できる？
結論から言うと、借地権者様は通行地役権を行使できます。
ただ借地権者様が、通行地役権の“設定”をすることはできません。
通行地役権を含む地役権は、あくまで要役地の所有者と承役地の所有者との間で設定されるものであるため、借地権者様が自分の意思で設定できるものではないためです。
また判例において、借地権者様は通行地役権の主体にはなれないとされています。
この背景には、借地権者様が行使できる借地権や土地貸借権は“債権”に該当し、通行地役権は“物権”に該当するため、双方の性質が大きく異なるという認識があることが考えられます。
これらの理由から、借地権者様は通行地役権を設定することができません。
ただ要役地の所有者が、借地権者様の通行地役権の行使について、承役地の所有者との契約に記載している場合、借地権者様が通行地役権を“行使”することはできます。
正確に言うとこの場合の通行地役権は、借地権者様の意思で設定されたものではないため、要役地の所有者が通行地役権を行使することによって、借地権者様は承役地を通ることができるということになります。
また借地権者様が通行地役権を行使するには、要役地の所有者による“地役権設定登記”も必要になります。
借地権者様が通行地役権を行使するケースについて
地主Aさんから借りている借地に住むBさんは、これまで地主Aさんが所有する土地を通って公道に出ていました。
ただ、これまでBさんが通っていた地主Aさんの土地が、新しい地主Cさんに譲渡されることになってしまいます。
この場合、借地権者様Bさんは、通行地役権を行使しないと公道に出ることができません。
もし地主Aさんが新しい地主Cさんとの契約の中で、借地権者様Bさんの通行地役権の行使について記載していれば、Bさんは今後も問題なく承役地を通行できます。
ただ、もし地主Aさんと新しい地主Cさんとの間で、借地権者様Bさんの通行地役権行使について記載されていなければ、Bさんは自身で通行地役権を設定することができないため、これまで通っていた道を通ることはできなくなります。
まとめ
借地における通行地役権の行使について解説しました。
借地における通行地役権は、要役地の所有者と承役地の所有者との契約内の記載、そして土地の所有者による地役権設定登記がされていないと行使できません。
借地権者様が通行地役権を行使すべきタイミングは、いつ何時訪れるかわかりません。
トラブルに発展しないためにも、借地権者様は通行地役権が行使できる状態なのかをチェックしておくべきでしょう。
