不動産を担保にして、金融機関から融資を受けることができる“リバースモーゲージ”という制度があります。
では借地権は、リバースモーゲージを利用する際に必要な不動産担保に該当しているのでしょうか？
リバースモーゲージの仕組みと併せて、借地権が使えるのかについて詳しく解説します。
リバースモーゲージってどんな制度？
借地権を担保にできるのかどうかを解説する前に、まずはリバースモーゲージについて解説します。
リバースモーゲージは不動産を担保にして融資を受けることができるサービスで、返済方法に特徴があります。
リバースモーゲージの返済をする際、借入期間は金利のみを返済します。
そして元本は、借入を行った人物が死亡した後、担保として預けていた不動産を売却することですべて返済されます。
したがってリバースモーゲージは、価値のある不動産を保有している方にとって、非常に利用しやすい融資制度だと言えます。
借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使えるのか？
では、借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使えるのでしょうか？
この場合のポイントは冒頭でも言ったように、借地権が“不動産担保”に該当しているのかどうかです。
結論から言うと、借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは使えません。
リバースモーゲージにおける不動産担保に該当するのは、融資を受ける方が所有している建物または土地です。
そして担保として評価されるのは、ほとんどが建物ではなく土地になります。
借地権の場合、評価の大きなパーセンテージを占める土地を所有しているのは、融資を受ける方ではなく地主です。
したがって、土地は担保として評価されません。
またリバースモーゲージは通常の借入と同じように、融資を受けるために審査を通過する必要があります。
建物の評価だけでは審査に通らない場合がほとんどなので、借地権は担保として使えないということです。
建物が新しくても借地権は不動産担保に設定できないのか？
先ほど、建物の評価だけでは審査に通らない場合がほとんどなので、借地権はリバースモーゲージの担保に設定できないという話をしました。
では、借地権付きの建物が新築の場合はどうなのでしょうか？
建物が新しければ、建物だけでも担保としての価値が認められそうな気がしますよね。
ただ残念ながら、建物が新しくても借地権を担保として使うのは難しいというのが現実です。
そもそもリバースモーゲージの担保として土地が大きく評価される理由には、冒頭で解説したリバースモーゲージの仕組みが関係しています。
リバースモーゲージでは、元本の回収を借り手が亡くなったあとに行います。
したがって、できる限り長い期間価値を維持できるものを担保として設定しなければ、回収が困難になる可能性があるのです。
建物は時間が経つにつれて劣化していき、どんどん価値を落としていきます。
それに引き替え、土地は時間が経ってもある程度価値を維持できるため、担保として評価されやすいのです。
つまりいくら借地権付きの建物が新しくても、数年後、数十年後には価値が下がると判断されるため、担保にするには心もとないというわけです。
また借地権付きの建物は、売却の際に地主の許可を得ないといけないため、金融機関にとって決して取り扱いやすい不動産ではありません。
まとめ
借地権で不動産を担保にするリバースモーゲージは利用できないということがわかりました。
ただ借入を依頼する金融機関によっては、承諾してもらえる可能性もゼロではありません。
それでも、借地権は金融機関にとって扱いにくい担保であるため、断られるのが当然と考えておくべきでしょう。
逆に利用していない土地や不動産を保有している地主の方は、1度利用を検討してみてもいいのではないでしょうか。
