借地にある持ち家の立ち退きを言われた場合はどうすればいい?
借地上に持ち家を持っている人はいませんか?
借地は、貸主に対して期間ごとに契約の更新が必要になりますよね。
しかし、様々な事情から借地にある持ち家から立ち退きを言われてしまった場合、どうすれば良いのでしょうか?
今回は、借地にある持ち家から立ち退きを言われた時の対応について説明したいと思います。
借地と自分の持ち家の関係と立ち退きに多い理由
まずは、借地と持ち家の関係と、立ち退きを言われるときに多い理由について知っておきましょう。
自分の所有している土地が借地の場合は、どのような時に立ち退きを言われるのか知っておきたいですよね。
住宅は、特別な契約がない限りは自分で購入している物になります。
住宅が建てられている土地が自分で購入した土地ではなく、借りている場合は借地になりますよね。
したがって、土地は自分の物ではないことははっきりしていますよね。
そのため、借地をどのように運用すべきかを決めるのは、借地を所有している貸主になります。
借地に持ち家が建てられていて、立ち退きを言われる事例には次のような事情があります。
借地の場所に、開発の影響で何らかの建物や工事が加えられる場合や、貸主が借地を別な用途で使いたいと考えた場合です。
このような事情がある場合、貸主から立ち退きの相談やお願いをされることがあるでしょう。
借地の立ち退きにおける正当事由について
先ほど、借地において立ち退きを要求される理由として、開発や貸主における土地の転用などが挙げられるという話をしました。
しかし、実際立ち退きについては、貸主に正当事由がないと認められません。
正当事由とは、その名の通り、貸主が借主に立ち退きを要求するもっともな理由のことをいいます。
旧借地法や借家法では、貸主自らがその土地を使用しなければならなくなった（住まなければならなくなった）場合や、その他の正当な自由がある場合に、貸主は立ち退きを求めることができるとされています。
そのため、貸主における土地の転用が理由の立ち退き要請については、貸主が自己のために土地を使用する場合の転用である場合、借主がそれに応じなければいけない可能性があります。
ただし、立ち退き要求に正当事由があるかについては、貸主および借主のあらゆる事情を考慮して決定されます。
そのため、実際貸主側から見て正当事由と呼べる理由での立ち退き要請であっても、必ず借主がそれに応じなければいけないというわけではありません。
立ち退き料の効力について
借地における貸主からの立ち退き要請には、正当事由の他にも必要なものがもう一つあります。
それが立ち退き料です。
貸主は、立ち退きを余儀なくされる借主に対し、一定の金銭的な保証をしなければ、正当事由を認めないとする判例が多いです。
借主からすれば、立ち退き料を支払ってもらえない場合、貸主の立ち退き要請に応じなくても良いということになります。
こちらは、後述する引っ越し費用などの具体的な金銭とはまた違った性質のものです。
ただし、これらのルールを言い換えると、貸主が借主に対し立ち退き料を支払った場合、借地借家法上必要な正当事由が認められやすくなるということになります。
ちなみに、立ち退き料の金額については、まず借地権価格を算定した後、借地権価格の何割かを立ち退き料とするケースが多く見られます。
借地権価格とは、借主が借地権者としての地位自体に認められる財産的価値のことをいいます。
算定方法は判例によってさまざまですが、一般的には更地価格に借地権割合をかけた金額になることが多いです。
借地にある持ち家から立ち退きを言われた時にできる対応は?
上記のような事情から、借地の貸主は持ち家からの立ち退きを言うことがあります。
しかし、家に住んでいる側からすると、住む場所がなくなってしまうので困りますよね。
急に立ち退きを言われて困らないように、最低限必要な対応を知っておきましょう。
もし、貸主から立ち退きを言われてしまった場合には、引っ越し費用などを請求することができます。
今の家に住めなくなると、次の住む場所や仮住まいを探す必要がありますよね。
また、持ち家であるならば、借地の貸主に購入してもらうこともできます。
売却した費用で、次の家を探す費用を捻出することができますよね。
購入できるかどうかは貸主との相談により決まるので、家をどうするのかを話し合う必要があるでしょう。
借地の立ち退きを要請されないためには？
前述の通り、貸主の勝手な理由により、借主に立ち退きを命じることはできません。
しかし、貸主に何らかの落ち度があった場合は、貸主の希望が通ることもあります。
例えば、地代を滞納していたなど、一般的に契約違反とされる行為を過去に行っていた場合が該当します。
貸主と借主は、信頼関係で成り立っている関係であるため、仮に貸主に滞納歴がある場合、借主は立ち退きを迫られるだけでなく、立ち退き料を受け取ることもできません。
借主からすれば、特に金銭的な補償もなく、持ち家を追い出されることになり、途方に暮れるでしょう。
このようなケースを避けるためにも、借主は必ず支払いを滞納せず、貸主との良好な信頼関係を築くことが重要です。
ちなみに、地代の滞納などを行っていなかったとしても、借主が借地で駐車場経営などを行っている場合は、立ち退きを要請される可能性があります。
借地における借主の権利は、あくまでその土地に建物を建て、その建物を使用する権利です。
駐車場は、建物以外の用途であるため、借地借家法が適用されず、貸主は正当事由なしで立ち退きを要請することができます。
また、こちらの場合も地代の滞納などと同様に、立ち退き料は発生しないため、借主は注意しなければいけません。
立ち退きを言われたときに借地契約書がなかったらどうする？
借地の契約書とは、土地賃貸借契約書と呼ばれるもので、借地に関する契約内容が細かく記載されています。
こちらは、借地の貸主から名義書換料、譲渡承諾料を要求されたとき、地代の値上げを要求されたときなどに、契約内容を確認するために必要です。
もちろん、立ち退き要請があったときも、借主はこちらの内容を確認する必要があります。
しかし、何代にもわたって同じ貸主から土地を借りている借主の場合、契約書が見つからず、トラブルになることがあります。
特に、借地権を相続した方にとっては、手元に契約書がなく、自身が契約したわけでもないため、契約内容を把握することは困難です。
このようなケースでは、契約書の内容を参考にすることができないため、基本的には立ち退きについて、貸主との話し合いで解決していく形になります。
また、借地権は契約の更新などに関し、法律の定めを適用する部分があるため、どの法律が適用されるのかについても、借主は把握しておかなければいけません。
現在の借地権は、新法である借地借家法が施行されるよりも前に設定されているものが多いです。
平成4年7月31日以前に設定された借地権には、基本的に旧法借地権という扱いになり、旧借地法が適用されます。
ちなみに、契約書が存在せず、貸主と話し合う場面になった場合は、早急に弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
弁護士の中には、借地権トラブルに強いプロフェッショナルも存在するため、話し合いがまとまらない場合などに力を借りることができます。
まとめ
今回は、借地にある持ち家から立ち退きを言われた時の対応を説明しました。
借地にある持ち家の立ち退きに多い理由として、開発の影響や貸主個人の事情で立ち退きをお願いすることがあります。
立ち退きを言われた場合の対応として、引っ越し代など家探しの経費の請求や、借地の貸主に持ち家の売却することができます。
円満な解決が難しい場合や、立ち退きの理由に納得できない場合は、専門家に相談して解決した方が良いでしょう。
