底地とは、借地権が設定された土地のことを指しています。
言い換えれば、底地は“借地権者が建物を立てている土地”とも言えます。
今回は、“地主が底地を第三者に売却した際の地代”について解説したいと思います。

【底地】借地権者が建物を建てている土地を売却するケースについて

第三者であるAさんが、地主であるBさんから土地を購入しました。
ただその土地(底地)では、Cさんという人物が居住用の建物を建てて生活しています。
BさんとCさんは地主と借地権者という関係で、Bさんは借地権者であるCさんから地代を受け取っていたのです。
この場合、底地である土地はAさんが購入したものなので、Aさんは借地権者であるCさんに地代を請求できそうですよね。
果たして、AさんはCさんから地代を受け取れるのでしょうか?

【底地】借地権者が建物を建てている土地を売却した際の地代の動き

結果から言うとこのケースでは、Aさんは借地権者であるCさんに地代の請求ができます。
不動産だけに限らず契約というものは、原則として2人の当事者間で同意がある場合に成立します。
例えば、資金を融資してもらう契約を2人の当事者間で結んでいる場合、融資する人物や金融機関が変更になるには、必ず融資される側の同意を得なくてはいけません。
当たり前のことですね。
ただ賃貸借契約というのは、賃貸人が変更になっても義務内容が変更されないため、借地権者の同意は必要ありません。
上記のケースの場合、借地権者であるCさんの同意なく、地主のBさんから第三者のAさんに底地を売却できるというわけですね。
AさんはBさんから底地を譲り受けたため、Bさんが持っていた地位を承継することになります。
この時点で、地主のBさんと借地権者のCさんの契約関係は解除されます。
第三者のAさんが地位を受け継いだことにより、Aさんには借地権者であるCさんに地代を請求する権利が発生することになるのです。
ただこの時点では、まだAさんにはCさんに地代を請求する正式な権利が発生していません。
Aさんは地代を請求するための正式な権利を発生させるために、“所有権移転”の登記をします。
Aさんが底地の所有者であるという登記を行うことで、建物を建てて居住しているCさんから正式に地代を請求できるのです。
Cさんからすれば、賃貸人が変更になったことを認識できるので、安心してAさんに地代を支払うことができます。
どんなことがあっても、登記名義人がその土地の所有者です。
逆に言えば、Aさんがいつまでも所有権移転の登記をしない場合、いつまでもCさんに地代を請求する権利は発生しないのです。

 

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