借地権における裁判の位置付けは?
借地権とは、自分の建物の所有のための地上権、土地の貸借権のことです。
その利点は、所有権より安価であることや固定資産税、都市計画税の負担がないところにあります。
しかしながら、地主など他の人の土地の上に自分の建物を建てるということで、土地を借りる人(借地権者)と底地人(借地権設定者)の間で、様々なトラブルが起こる場合があるのです。
さらに問題が深刻化すると、裁判沙汰になる可能性もあります。
そこで今回は、借地権と裁判をテーマにその原因や対策について考えていきたいと思います。
・借地権が関わる裁判は、何が原因で起こるのか?
借地権者と借地権設定者の意見が折り合わず、人間関係のトラブルが発生した場合、うまく対処しないと問題が深刻化してしまうでしょう。
はじめに、各々のスタンスで考えてみます。
まずは、借地権者の側面から見ていきましょう。
借地権者は借地権によって、底地人からの不当な立退きを拒絶することができたり、賃料を払うのが遅れたことで、すぐに契約が解除されることは無かったりします。
加えて、借地権自体を他の人へ譲ることで、金銭にすることもできます。
しかし、借地権の譲渡や売却、自分の建物の増築や改築を行うためには地主の承諾が必要であるという制約があります。
そこで、地主が借地権者の申し出を承諾しないということから、借地権をめぐる裁判が行われることがあるそうです。
・借地権が関わる問題に対し、裁判はどのような意味を持つの?
実は、借地権を売る時や譲る時などに底地人からの承諾を得られない場合、条件を満たせば裁判所からその承諾を得られるようになっています。
しかしながらその場合、裁判は、借地非訟裁判という形で行われ、時間とお金がかかってしまいます。
借地非訟事件には条件変更事件、増改築事件といったように、いくつか種類があります。
名称からお分かりになる通り、借地契約において借りた土地の上の建物の増改築や譲渡をする時に、地主の承認が必要です。
その承認を得られない場合、その借地権を有する人の望む内容によって分けられているように思われます。
いずれも借地権者の申し立てを裁判所が認めると、解決に向かうことが多いようです。
しかし、この借地非訟事件は専門的な事件であるため、何かあった場合は、弁護士に頼んだ方が安心ですね。
・借地権に関する裁判を避けるためにできること
借地権者と底地人に限ったことではありませんが、人間間トラブルはなるべく避けたいと考える人が多いですよね。
借地権に関係する裁判を起こさないためには、自分の所有する建物の増改築、借地権の譲渡を行いたいと考えた時、借地権設定者の承諾を得ておくことが重要でしょう。
可能であれば、印鑑付きの承諾書を証拠としてもらうのもよいです。
その際、承諾料が発生する場合もあるようですが、その金額が妥当であり、支払うことで承諾を手に入れることができるなら、スマートな判断をした方が良さそうです。
しかしながら、あまりにも承諾料が高い場合は裁判所に申し立て、地主の代わりに許可を得ることも視野に入れる必要があります。
後のトラブルを未然に防ぐためにも、できるところはしっかり押さえましょう。
