不動産所得の損益通算は一体どのようにすればいいの？
不動産所得がある場合、利益が出ていれば税金を支払います。しかし、複数の不動産を所持している場合に一方が赤字でもう一方が黒字だった場合はどうしたらいいのでしょうか？そういった時のために、不動産所得の損益通算について覚えておきましょう。
・不動産所得の損益通算は？
不動産所得で赤字があった場合、その赤字分を他の不動産収入の黒字などで補うことができます。これを損益通算といいますが、気を付けなくてはいけないのが譲渡所得と不動産所得を同じに考えてしまうことです。
譲渡所得というのは、不動産を売却したことで得る売却代金から必要経費や取得費を差し引いて売却益が出た場合の所得区分です。
不動産所得は家賃などを指しますから、別のものということを覚えておきましょう。譲渡益は特別な場合を除いては同じく譲渡所得の区分となる譲渡損失としか損益通算ができません。
・不動産所得でも損益通算できないものがある
不動産所得として計算されても、損益通算に含めることができないものがあります。それは投資用不動産をローンで購入した際の、土地部分にかかるローンの利息です。
そのため、損益通算をする際には不動産所得から土地の分のローン利息の一部が差し引かれます。しかし、不動産所得は譲渡所得とは違って、給与所得とも損益通算が可能となります。
土地の部分のローン利息がいくらになるかは、まず投資用不動産の内訳として、土地の代金と建物の代金の比率を確認しなくてはいけません。
たとえば土地の代金が1億円、建物の代金が5千万円で、ローン利息が300万円とします。するとそのうち3分の2が土地の分の利息となるので、100万円は不動産所得にマイナスで計上できますが、200万円は計上できません。
また、家賃などで赤字になった場合は、その赤字分から土地の分の利息を差し引く必要がありますので気を付けてください。
また、別荘などの生活に必要ではない資産の貸し付けや組合契約によって生じた赤字に関しても損益通算の対象外となります。
・まとめ
不動産所得で、一方に利益が出たもののもう一方では損失が出たような時には損益通算を行うことで、赤字部分を利益から差し引くことができます。
損益計算を行うことで無駄な税金を支払わなくてもよくなりますが、不動産所得の中には土地の分のローン利息のように損益通算に含むことができないものもあるので、どこまでが損益通算できるのかをきちんと確認してみましょう。
