地主が変わった？ 借地契約はどうなるの？
土地を借りている際に、地主様が土地を売却するなどの理由で地主様が変更となることがあります。その時、以前の地主様と交わした借地の契約は無効となるのでしょうか？また、地主様が変更する前に報告や承諾などは必要ないのでしょうか？
地主様が変更となった時は
まず、地主様が変更となった場合、土地を借りている借地人様に対してそのことを告げる必要はありません。地主様としての地位は、そのまま新しい地主様に引き継がれていきます。そのため、契約の更新も必要ありません。
ただし、地主様が変更になったら当然地代の支払先も変更となるでしょう。そのため、今後は地代をどこに支払えばいいか、という連絡は届くことになります。
要するに、土地を借りるという契約の中で、地主様の項目が古い地主様から新しい地主様へと変更されるだけで、それ以外に変化はないのです。
新しい地主様から土地を明け渡すよう勧告があった場合
それでは、新しい地主様からその土地を明け渡すように、という立ち退き勧告があった場合はどうしたらいいでしょうか？
土地を借りる時には借地権という権利が生じます。これは土地を借りている限りその土地を利用できるという権利ですが、実はこの借地権というのは債権の一種となります。
土地の持ち主が変更となった場合、その土地に付随する債権というのは新しい地主様には適用されません。しかし、法律によって借地借家法の借地権は、そのまま継続されることになっています。
借地借家法の借地権というのは、借地に借地人様名義の建物を建てることで生じます。
もしも土地を借りて駐車場や資材置き場として使っているのであれば、その場合は民法上の借地権となります。
建物がある場合の借地権があれば、そのまま借地権を行使してその土地に住み続けることができます。もしも新しい地主様が地代の受け取りを拒否した場合などは、法務局でその分を供託として預けておくことで借地権もまた効力を発揮することができます。
借地人様は自分名義の家さえ借地上に建てられていれば、以前と変わらずに借地権を持ち続けることができます。
新しい地主様から地代や更新料の値上げを要求された場合
地主様が変更になったタイミングで、突然地代や更新料の値上げを要求され、トラブルに発展するというケースはよく見られます。
実は、地主様には、地代の値上げについて、借地人様に要求できる権利が認められています。
こちらは、借地借家法第11条にも記載されているルールです。
具体的には、以下のような要件を満たすとき、値上げを要求できるとされています。
・土地の固定資産税、都市計画税が上がった
・地価が上昇した
・近隣にある似た条件の土地と比べて明らかに地代が安い
ただし、地主様が持っているのは、あくまで借地人様に地代の値上げについて“要求”できる権利です。
そのため、同意借地人様の同意なく、勝手に地代を値上げすることはできません。
もし、借地人様が新しい地主様になったタイミングで、地代や更新料の値上げを要求された場合、まずは賃貸借契約の内容を確認しましょう。
契約は前の地主様と締結したものが引き継がれているため、そこに地代や更新料の値上げに関する記載がなければ、首を縦に振る必要はありません。
また、地主様に対し、なぜ値上げを要求するのかについて、その根拠もきちんと確認することをおすすめします。
このとき、話し合いを円滑にするために、前もって周辺の地価、賃料の状況などをリサーチしておくのも良いでしょう。
新しい地主様から「契約更新後は新法借地権になる」と言われた場合
1992年8月1日、従来の借地法は廃止され、新しく借地借家法が施行されました。
新法借地権は、契約更新がない借地権であり、旧法借地権では、更新を断るには地主様に正当事由が必要でしたが、新法借地権は契約期間満了を理由に契約を終了できます。
また、新しい地主様になったとき、「新法借地権が適用されるから、契約を終了したい」と言われることがありますが、借地人様はこちらの要求に応じる必要がありません。
旧法借地権を更新するときは、更新後も旧法が適用されます。
ただし、地主様または不動産会社から具体的な説明があり、借地人様が納得して変更した場合は、新法借地権として新たに契約が更新されます。
新しい地主様が借地権の売却を認めてくれない場合
借地権の売却には、地主様の許可が必要ですが、新しく変更になった地主様が、以前の地主様よりも厳しいことにより、売却を認めてもらえないというケースがあります。
このとき、特に理由もなく拒否されているときは、譲渡承諾料を支払うことで解決するケースがよく見られます。
こちらは、借地権名義書換料とも呼ばれるもので、譲渡承諾書を交わす手間賃などの意味で借地人様が支払うものです。
相場に関しては、おおむね借地権価格の10%です。
また、それでも承諾が得られないのであれば、地主様に代わり、裁判所に許可を求めることができます。
借地人様と地主様、当事者同士でいつまでも揉めていると、もし最終的に売却を許可してもらえたとしても、今後の関係性に影響が出るため、なるべくプロに相談し、穏便に進めることをおすすめします。
新しい地主様が建て替えを許可してくれない場合
新しい地主様が、借地上の建物の建て替えや大規模リフォームを許可してくれないというケースもあります。
借地契約では、一般的に賃貸借契約書により、“建て替えや大規模リフォームには、地主の許可を得る必要がある”という特約が定められています。
契約書上には、建物の延べ床面積や、地上2階など階数まで細かく定められているケースも多いです。
また、建物は借地人様が自らの財産で建設したものですが、建て替えや大規模リフォームは、地主様の承諾なく実施できません。
このような場合は、建て替え承諾料（増改築承諾料）を支払い、承諾を得るケースがほとんどです。
ちなみに、建て替え承諾料の金額は、更地価格の5%程度が相場です。
新しい地主様から相続に伴う名義変更料を請求された場合
相続は、民法第612条の譲渡、転貸に該当しないため、新しい地主様への名義変更料の支払いは不要です。
ただし、土地と建物の登記状況に応じ、借地人様は所有権移転登記などの名義変更手続きが必要です。
また、借地権が登記されていない場合、借地権を新しく登記する必要はなく、建物についてのみ、故人から相続人へ名義変更します。
借地権が登記されている場合は、借地権および建物についても、個人から相続人の名義に変更します。
地主様が亡くなった場合
地主様が亡くなり、新しい地主様がまだ決まっていない状態の場合、借地人様は地代を支払う相手がおらず、困ってしまうことがあります。
このようなケースでは、基本的に地主様の相続人が支払い相手になります。
遺産分割が未了の場合は、亡くなった地主様の法定相続人全員を相手方として支払います。
また、配偶者など、特定の相続人に地代を渡すのであれば、他の相続人から配偶者宛ての委任状を取ってもらい、その委任状のコピーを受領してから支払う必要があります。
これらが困難な場合は、供託という制度も利用可能です。
ちなみに、すでに亡くなった地主様の相続人における遺産分割が完了している場合は、当該土地を相続した方が新しい地主様となるため、その方に地代を支払います。
まとめ
気が付いたら地主様が変更となっていた、というのは借地を借りる人にとって時々起こる出来事です。そうなった時、果たして契約内容はどうなるのか、という点を考えてみましょう。
たとえ地主様が変更された場合でも契約はそのままであるため、地代の振込先が変わりますがそれくらいでしょう。そのため、安心して借地を利用しましょう。
