更地の土地の有効活用方法「底地」その気になる利回りは？
更地の土地を有効活用できないものか考えると、「底地」という重要な言葉が表面化してくる印象を受けます。ですが、全く想像もつかない方も多いと考えられます。底地を運用するためには、利点と欠点を知ることが大切になってきます。なので、今回は底地の説明をするとともに、一般の不動産投資と比較したケースでの収益性と異なるところをご紹介します。
底地とは何？
底地とは地代を払って、土地を建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事を「借地権」と称されていますが、この「借地権を加えた土地をリースし、借地人から賃料を貰っている状況にある土地の所有権」が底地と言われています。要するに、借地権付きの土地ということです。
底地の利点
1.運営に手間を取られない
所有地を、底地として運用する最も大きな利点と言っても過言ではないのが、運営の快適さが一つの要因となっています。そもそも土地をリースするだけなので、修理するプランや、修理のための金策など無いに等しいと、一般的な例からも言ることです。借り主がいれば、地代を継続して受け取るだけということがふつうに考えられます。
2.固定資産税が低い
これは、借地にして新築してもらうことで住宅用地となり、固定資産税の例外的な措置にあたると考えられるため、通常より固定資産税が減免され、税負担は軽減される仕組みと一般的にされています。また、底地のケースでは、借地権者に固定資産税がかかるため、土地の有効活用という観点から考えれば、少しでも支出が少ないことが利点と考えられます。
底地の欠点
1.収益性の低さ
普通の利回りは「年間の地代収入÷底地の時価」の式で答えを出すことが不可能ではありませんが、一般的に、地代は家賃よりも低く設定されるのがごく普通です。平均的な利回りはだいたい1%〜2%位になっていることが多いです。賃貸経営なら5%前後の利回りを予想するため、やはりどちらかというと低めと言えます。
2.適正な地代
これは、時代や環境の影響で変わる可能性もありますが、地代をUPするにも、借地人がいる手前簡単ではないことが考えられます。借地人との間柄にもよりますが、定期的に改めて、決め直す行いじたい難しいのが現実ということです。
総論として
欠点はありますが、税金など諸経費よりも地代が上回るのは確実に近いため、利回りは悪くとも損にはならないと一般的には考えます。安定収入として捉えれば、そう悪くもないものです。また、借地人と親密な間柄を築けているのなら、底地を買い取ってもらう手段もあるので、いろいろな観点から検討されることが大切です。
