借地権は、土地の所有者に、ただで返還しなければいけないものと思わられているようですが、現実には、第三者に譲渡(売却)することも不可能ではないのです。ですが、借地権を譲渡するケースは、いろいろな条件があることで、土地の所有者とのいざこざになることもあるので、じっくり行うことが大切になります。

借地権の譲渡や転貸を行うケース

民法によると、借地人様が土地の所有者に許しを得ずに借地権を他人に譲渡や、また貸ししたケースでは、土地の所有者は借地契約を取り消すことができるとされています。借地上の建造物の譲渡を行うときも、建造物と一緒に借地権も譲渡すると判断されるため、土地の所有者から承諾をもらうことが、やはり大切だということです。

土地の所有者から承諾を得るための必要経費?承諾料とは?

普通の借地権売買は、物件の売人となる借地権者の責任と負担で、土地の所有者に対して譲渡承諾料を支払い承諾を貰うことが重要視されます。承諾を貰えれれば、新たな買い手となる借地権者に、借地権付建物を明け渡すことになっていきます。また、借地権売却時の条件を取り決める際、譲渡承諾料の払い方と規約内容を決定することが必要になってきます。

仮に土地の所有者が承諾しなかったケースと例

借地権の譲渡を考えているケースでは、予め土地の所有者から承諾をもらうことが大事ですが、他人が借地権を手に入れたとしても地主様に損となる可能性がないのに承諾を貰えないというケースでは、裁判所に「承諾に代わる許可の裁判」を求めることも知恵の一つです。

・(例)新、借地権者が地代納入不可や反社会的勢力などの場合

借地権を譲渡することが土地の所有者にとって損になるケースもありますが、裁判所の借地非訟事件手続で承諾に関係する許可の裁判を得ることが不可能ではないのです。裁判所が審理して、許可を下すかどうかを決定するのが一般的になっています。

最も抑えておきたい譲渡承諾料のおおよその基準

土地の所有者から、譲渡承諾許可を貰う際に生じる譲渡承諾料は、借地権価格の10%前後がおおよその基準となっています。また借地権価格は、借地が存在する場所によって違いますが、土地価格の7割前後がおおよその基準となっています。最終的に、借地権譲渡では、譲渡承諾料を支払い、借地権譲渡に対し許しを貰うのが一般的になっています。

 

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