借地と借地権の違いについて
不動産という分野には、似通った名称の言葉がいくつか存在します。
また、これらの言葉の中には、名称が違うだけで同じ意味のものや、少し名称が変わるだけで意味が変わってくるものがあります。
ここからは、借地、借地権という2つの言葉の主な違いについて解説したいと思います。
借地の概要
借地とは、一般的に土地を借りていること、または借りている土地そのものを指す言葉です。
借地の場合、借主が有しているのは、あくまで土地を利用する権利です。
つまり、その土地に建物が建っていない場合、借主は新たに建築することができず、そのままの状態で土地を使用することのみが許可されているということです。
また、借地の借主は、契約に従って貸主に対する使用料を支払います。
借地権の概要
借地権とは、対価を支払って第三者から借りたその土地の上に、建物を建てる権利のことをいいます。
例えば、駐車場や物置などをつくるために土地を借りても、借地権は成立しません。
また、借地権には以下のような種類があります。
・一般定期借地権
・事業用定期借地権
・建物譲渡特約付借地権
一般定期借地権
一般定期借地権とは、借地の契約期間を50年以上として、その代わりに“契約の更新をしない”、“建物再築による期間の延長をしない”、“期間満了による建物の買い取り請求をしない”という特約を付けることが認められる定期借地権契約のことをいいます。
ただし、こちらの特約は公正証書などの書面によって行わなくてはなりません。
つまり、一般定期借地権の契約を結ぶと、原則として契約の更新や期間延長はできず、期間終了時には建物を取り壊し、更地にして地主さんに返還することになるということです。
事業用定期借地権
事業用定期借地権とは、定期借地権の一つで、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものをいいます。
一般定期借地権と同じように、契約の更新（存続期間の更新）を伴わない、契約終了時に建物買い取り請求権が発生しない、建物再築による存続期間の延長がないことを特約した借地権の設定契約（事業用借地権設定契約）によって発生します。
こちらの場合、契約期間が10年以上30年未満の場合には、必ずこちらの特約が必要である一方、契約期間が30年以上50年未満の場合は、特約するかどうかは任意とされます。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、設定から30年以上を経過した日に、借地上の建物を地主さんに相当の対価で譲渡すること、譲渡がなされたことにより、借地権が消滅することを契約内容に含む定期借地権のことをいいます。
そのため、建物譲渡特約付借地権の存続期間は、少なくとも30年以上になります。
また、借地権が消滅した時点において借地権者は、借地権を地主さんに対して対抗することができるとされています。
借地権が設定されている土地は“底地”
前述の通り、借地は土地を借りていること、または借りている土地そのものであり、借地権は借りている土地の上に建物を建てる権利です。
また、借地権が設定されている土地のことは底地といいます。
具体的には、第三者が建物を所有することを目的とした賃借権、地上権が設定されている土地のことであり、底地という言葉は、一般的には地主さん側からの立場で使用されることが多いです。
例えば、第三者の建物所有者に土地を貸している状況のことを「底地を所有している」という風に表現します。
ちなみに、地主さんが底地に対して持っている土地の所有権や、借地権者に対する地代の請求権といった権利は、総称して底地権と呼ばれます。
賃借権、地上権について
借地権には、前述した賃借権と地上権が存在します。
これらは、いずれも建物の所有を目的とした借地権ですが、権利としての強さに違いがあります。
賃借権は、地主さんの承諾を得た上で、土地を間接的に支配できる権利です。
一方で地上権は、地主さんの承諾を得なくても土地を支配することができる権利です。
そのため、地上権の方が賃借権よりも強力な権利となります。
ただし、借地権という場合は、一般的に権利が弱い賃借権を指すケースがほとんどです。
こちらは、地主さんにとって不利な点が多いことが理由です。
ちなみに、これらの具体的な違いとしては主に以下のことが挙げられます。
・存続期間
・地代
・譲渡
・登記
賃借権の存続期間は、更新が可能であるものの基本的には20年であるのに対し、地上権は半永久的となっています。
また、地上権は賃借権とは違い、地代を支払わない契約も可能であり、譲渡の場合の地主さんの許可も必要ありません。
その他、登記については、賃借権の場合、地主さんに協力義務が発生しませんが、地上権の場合は協力義務が発生します。
まとめ
ここまで、借地と借地権の違いや、その他の似通った言葉の意味について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
借地と借地権はまったくの別物であり、さらにそれぞれに種類が存在します。
そのため、あまり聞き慣れない方にとっては、混同してしまうのも無理はありませんが、実際借地や借地権に触れることになる方は、しっかり意味を理解しておきましょう。
