借地権の登記をするメリット・デメリット
借地権者が建物の所有を目的に、地主さんから土地を借りるための権利が借地権です。
また、借地契約の締結時、借主は借地権の登記をしなければいけませんが、こちらの登記には一体どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
今回はこちらの点を中心に解説したいと思います。
借地権の登記をするメリット
借地権の登記をする主なメリットは以下の通りです。
・借地権を第三者に主張できる
・土地の税金を支払う必要がなくなる
・更新すれば長期間借りられる
借地権を第三者に主張できる
借主のメリットとしては、借地権を第三者に主張できることが挙げられます。
“第三者に対抗する”とは、賃貸人と賃借人の二者関係以外に、第三者が登場した場合に、自分が本当の権利者であることを主張することができるという意味です。
具体的には、地主さんが土地を売却し、所有者が変わるような場合が挙げられます。
土地の税金を支払う必要がなくなる
借地権の登記を行った場合、借主は固定資産税や都市計画税といった土地に関する税金を支払う必要はありません。
土地の所有者は、借地権者（借主）に土地を貸している借地権設定者（地主さん）であり、土地に関する納税義務は借地権設定者にあるからです。
都心部になれば土地の税金が高くなるため、こちらは大きなメリットになります。
更新すれば長期間借りられる
借地権が普通借地権であれば、正当な事由がない限り更新が可能で、更新も含めれば長期にわたって土地を借り続けることが可能です。
つまり、借主は長期間、自身の建物を所有し続けられるということです。
正当な事由に該当するのは、地主さんが当該土地を利用する必要性が高い場合などです。
また、地主さんが立退きを求めるにあたり、立退料の支払いを提示するケースもあります。
借地権の登記をするデメリット
借主にとって、借地権の登記をするデメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。
・地代が毎月発生する
・売却や増改築の許可が必要になる
・銀行融資の担保にできない
地代が毎月発生する
借地権の登記を行った場合、毎月地代を支払う必要があります。
メリットで解説したように、借地権では固定資産税や都市計画税を負担せずに済むのは魅力ですが、地代はその2～3倍に当たる金額が相場とされています。
そのため、トータルの維持費で考えれば、通常の一戸建て住宅よりも高くついてしまうと判断できます。
売却や増改築の許可が必要になる
借地権の登記が行われた場合でも、土地の所有権は地主さんにあるため、売却や建物の増改築を地主さんに無断で行うことは出来ません。
増築は、床面積を増加させることや、同一敷地内に別の建物を追加することが該当し、改築は、建物を壊して新しく建て直すことが増改築に該当します。
また、増改築の規模によっては承諾費用が必要になるケースもあります。
どこからどこまでが増改築にあたるのか、売却はできるのか、承諾費用が必要なのかといった点については、契約の際にしっかり確認しておきましょう。
銀行融資の担保にできない
借地は他人名義の土地であるため、借地権の登記を行ったとしても、当然ながらローンの担保として抵当に入れることができません。
マイホームを担保として融資を受ける際は、建物とセットで借地権を担保とすることになります。
また、借地権の種類によって融資の受けやすさが異なり、旧借地権であればスムーズに融資を受けられますが、定期借地権では認められないと判断されることもあります。
ちなみに、借地権付きの土地に建つ建物は所有権のある土地の建物より評価が下がり、思うような額の融資を受けられないこともあります。
借地権登記の方法について
借地権の登記を書面で申請する場合は、一般的に以下のような手順で行います。
・申請書と添付書類の準備
・登録免許税を納付、申請書へ添付
・不動産会社を管轄する法務局へ申請
・法務局で調査
・法務局で登記識別情報と登記完了証を受け取る
借地権登記の申請で必要になる登録免許税については、事前に支払うことになるため、その領収書か収入印紙の貼付が必要です。
また、借地権の登記は、書面だけでなく電子申請でも行うことができます。
こちらは、専用のシステムを使用し、場所を選ばずに登記や証明手続きができるため、パソコンの操作に慣れている方は、こちらの方が進めやすいでしょう。
電子申請について詳しく知りたい方は、法務省のホームページにある“電子申請の手引き”をチェックしてみてください。
ちなみに、借地権の登記にかかる費用には、登記を司法書士に依頼する際の報酬が挙げられます。
こちらは、30,000円程度が相場です。
まとめ
ここまで、借地権の登記をするメリット・デメリットを中心に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
借地権の登記を行うことで、借主は権利者であることを強く主張でき、なおかつ土地にかかる税金も負担する必要がなくなります。
一方で、地代の支払いや売却、増改築時の許可など、別の負担が発生するため、実際登記をするかどうかは、熟考した上で決定してください。
