駐車場投資の種類や利点、欠点などについて解説します
不動産投資の1つとして数えられるものに、“駐車場投資”があります。
駐車場投資とは、文字通り駐車場に対して投資をし、駐車場経営によって利益を得るという方法を言います。
ここからは、駐車場投資の種類、利点や欠点、ポイントなどについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
駐車場投資にはどんな種類があるのか？
まず、駐車場投資には一体どんな種類があるのかを見ていきましょう。
① 月極駐車場
月極駐車場とは、月額払い制度のもとに賃貸契約をする駐車場を言います。
イメージとしては、賃貸物件と同じような感じですね。
駐車場の一角を借主に貸し出す代わりに、借主から毎月駐車場代を受け取れます。
また、月極駐車場の経営方法も、いくつかの種類に細分化されます。
1つは、借主募集、駐車場代の回収など、何から何までオーナー自身が行うという経営方法です。
もう1つは、上記のような業務や、トラブル、クレーム対応などを専門業者に任せるという経営方法です。
そして、最後の1つは、管理会社がオーナーから駐車場を借り上げ、借主に貸し出す“サブリース方式”です。
ちなみに、単純に業務を管理会社に任せるだけのときと比べて、サブリース方式で駐車場経営を行う際の委託料は高額になります。
② コインパーキング
コインパーキングとは、車両をロックする駐車場装置と精算機を設置することにより、不特定多数の誰もが24時間利用できる、無人の時間貸駐車場を言います。
コインパーキングの場合、基本的には管理を業者に委託することになります。
また、イニシャルコストをオーナー自身が負担する場合は”自己経営方式“となり、業者にイニシャルコストを負担してもらい、前述のような装置を設置する場合は”土地賃貸方式“となります。
ちなみに、コインパーキングを土地賃貸方式で経営する場合、毎月安定した収入が得られますが、自己経営方式よりもリターンは少なくなることが予想されます。
駐車場投資を始めるのであれば、まずは上記どちらの種類を選択するのか、決定しなければいけません。
駐車場投資の利点について
駐車場投資には、マンション投資や戸建て物件投資などにはない利点がたくさんあります。
主に以下の通りです。
① イニシャルコストが安い
駐車場投資には、賃貸経営などに比べて、イニシャルコストが安いという利点があります。
駐車場の運営をサポートしてくれる会社と契約を結べば、イニシャルコストゼロで始められる可能性もあります。
ちなみに、駐車場投資にかかるイニシャルコストとして、舗装費用や設備の設置費用、歩道の切り下げ費用などが挙げられますが、これらはせいぜい数万～数十万円単位のものであるため、融資を受けなくても用意できる可能性が高いです。
② 狭い土地でも実践できる
マンションや戸建て物件を建てるのには向いていない狭い土地、もしくは変形地であっても、駐車場投資は実践できます。
なぜなら、車を停めるだけのスペースさえ確保できれば、形は関係ないためです。
エリアによっては、2～3台駐車できるスペースを確保するだけで、十分収入を得られるでしょう。
③ 比較的すぐに始められる
他の不動産投資より比較的すぐに始められるというところも、駐車場投資の大きな利点だと言えます。
すでにしっかり舗装がされている土地で、なおかつ屋外の月極駐車場を経営する場合、準備から半月程度で始められる可能性もあります。
④ リタイアしやすい
賃貸経営に比べて、駐車場投資はリタイアがしやすい不動産投資でもあります。
なぜなら、イニシャルコストを比較的すぐに回収できるためです。
また、舗装をして、ロープを張っているだけの駐車場であれば、すぐ更地の状態に戻すことができるため、別の不動産投資にも挑戦しやすいです。
駐車場投資の欠点について
一方で、駐車場投資には以下のような欠点もあるため、覚えておきましょう。
① 税金の負担額が大きい
駐車場投資には、賃貸経営などに比べて、税金の負担額が大きいという欠点があります。
賃貸経営をする場合、マンションや一戸建てが建っている土地は“住宅用地”として扱われるため、固定資産税、都市計画税が優遇されますが、駐車場は住宅用地扱いにならないため、満額の固定資産税、都市計画税を支払うことになります。
② 土地を効率的に利用できない
駐車場投資には、あまり土地を効率的に利用できないという欠点もあります。
賃貸物件の場合、例えば2つの住戸しか確保できない土地面積であったとしても、階数が高ければ、その分確保できる住戸の数は増加します。
一方、駐車場（平面駐車場）の場合、2台しか駐車できない土地面積であれば、2台分のスペースしか確保できません。
立体駐車場にすれば、この問題は解決しますが、そうなると、“イニシャルコストが安い”という駐車場投資の魅力がなくなってしまいます。
駐車場投資におけるポイントは？
ここからは、駐車場投資の利点、欠点を踏まえた上で、経営のポイントについて解説しましたいと思います。
① 向いている形態、土地を見極める
駐車場投資は、どのような形態で、どのような土地で行うのかが成否を大きく左右します。
ちなみに、住宅街は月極駐車場のニーズが多く、クリニックや商業施設の近く、繁華街などはコインパーキングのニーズが多いです。
これは、駐車場投資を始める上で、必ず知っておくべきポイントだと言えます。
つまり、住宅街でのコインパーキング経営、繁華街等での月極駐車場経営は、あまり大きな収入を期待できないということです。
また、駐車場の接道は、できるだけ広く、車や人の往来が多い方が良いですし、周辺に駐車場がない集合住宅や商業施設等があれば、そのエリアにおけるコインパーキングのニーズはかなり高くなります。
② 収益予想は低めに見積もる
駐車場投資における収益予想は、なるべく低めに見積もるようにしましょう。
例えば、10台が駐車できる月極駐車場において、駐車場代を20,000円に設定するとします。
このとき、年間の管理費と税負担が80万円だとすると、年間の収入は最大で160万円ということになりますよね。
ただ、賃貸物件と同じように、駐車場は常に満車なわけではありません。
そのため、7～8台分が埋まっている場合での収益予想もしておき、常に最大の収入を得られるとは考えないことをおすすめします。
③ 周辺相場は常にチェックしておく
駐車場投資においては、周辺相場を常にチェックしておくことも大事です。
例えば、月20,000円で貸し出している駐車場のすぐ近くに、月15,000円で貸し出している駐車場ができると、稼働率が悪くなり、収入が落ち込む可能性があります。
また、その他の駐車場も、月15,000円の駐車場に対抗するために、少しずつ駐車場代の値下げを行った場合、いつの間にか自身の駐車場が、明らかに周辺相場より高い駐車場となってしまいます。
このような状況になると、さらに駐車場の借主は離れていってしまうため、注意しましょう。
上記のような状態にならないためには、周辺相場を常にチェックし、なるべく相場に近い駐車場代を設定しなければいけません。
まとめ
ここまで、駐車場投資の種類、利点や欠点、ポイントについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
駐車場投資と一口に言っても、その種類や経営方法はさまざまです。
また、駐車場投資には、“簡単に収入を得られる”というイメージも多少ありますが、もちろんそんなことはありません。
工夫や努力をせずに利益を得られるのであれば、とっくにすべての投資家が駐車場投資をしているはずです。
