1Rマンション投資では綿密なシミュレーションが重要！
1R（ワンルーム）マンション投資とは、その名の通り単身者の方をターゲットにした、1Rマンションを購入して行う不動産投資を言います。
今回は、そんな1Rマンション投資を成功させるために必要不可欠な、収支のシミュレーションを中心に解説したいと思います。
興味がある方はぜひご覧ください。
1Rマンション投資における収入について
まずは、1Rマンション投資における収入にはどんなものがあるのかを見ていきましょう。
①賃料収入
入居者から受け取る賃料が、1Rマンション投資における収入の多くを占めます。
②礼金
礼金は、入居者が「入居させてくれた」ということに対する感謝の意味を込めて、オーナーに支払う金銭です。
ちなみに、礼金は敷金とは違って、退去時に返却するものではないため、受け取った分はそのままオーナーの収入となります。
③更新料
更新料は、入居者がその1Rマンションでの賃貸借契約を更新する際、オーナーに支払う金銭です。
一般的に、賃貸借契約が更新されるのは2年に1度であり、受け取れる時期は入居者の入居時期によって異なります。
1Rマンション投資における費用について
次に、費用を見てみます。
①委託料
1Rマンション投資は、日中別の仕事をしている方でも、十分に実践できる不動産投資です。
ただ、その場合には管理会社への管理業務委託が必須であり、もちろん委託料もかかります。
②各種税金
1Rマンションを購入し、所有者になると、固定資産税、都市計画税などの各種税金がかかります。
③各種保険料
1Rマンション投資には、自然災害のリスクが付き物です。
そのため、火災保険や地震保険、あるいは賠償責任保険などの各種保険に加入しなければならず、そのためには保険料を支払う必要があります。
④修繕費用
設備の修理や交換、建物のひび割れや塗装の剥がれの補修、電球や蛍光灯の交換などにも、もちろん費用がかかります。
⑤ローン
1Rマンションを自己資金だけで購入できる方は数少なく、ほとんどの場合、購入の際にはアパートローンを利用することになります。
また、そのローンは毎月返済しなければならず、これも1Rマンション投資における費用としてカウントします。
1Rマンション投資用の物件を購入する際にチェックする利回りについて
1Rマンション投資用の物件を購入する際は、その物件で不動産投資をすることで、どれくらいの利回りが期待できるのかをチェックしなければいけません。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合をいい、不動産投資においては、主に以下の3つの種類に分けられます。
①想定利回り
想定利回りとは、仮にその物件において1つも空室がない状態が継続するとして、計算する利回りのことを言います。
ちなみに、想定利回りには、1Rマンション投資でかかる経費が反映されていません。
以下の式で計算されます。
1Rマンション投資で得られると想定される全収入÷購入価格×100
②表面利回り
表面利回りとは、その時点での空室の有無を考慮して計算する利回りのことを言います。
“グロス利回り”とも呼ばれます。
つまり、“現時点で実際に得られている利益”を参考に計算する利回りということですね。
ただ、こちらも想定利回り同様、経費は反映されていません。
以下の式で計算されます。
計算時点でその物件で得られている全収入÷購入価格×100
③実質利回り
実質利回りとは、固定資産税や管理費、保険料など、1Rマンション投資にかかる経費を加味して計算する利回りのことを言います。
“ネット利回り”とも呼ばれます。
より現実に即した数字を知ることができるため、具体的な手取り収入を知りたいときや、複数の物件を比較するときなどによく用いられます。
計算式は以下の通りです。
（計算時点でその物件で得られている全収入-経費）÷購入価格×100
1Rマンション投資における収支のシミュレーションについて
1Rマンション投資用の物件を購入するための利回り計算は、現時点での物件状況を判断するのに役立ちますが、それだけでは先のことまでは判断できません。
そこで行うべきなのが、収支のシミュレーションです。
1Rマンション投資における収支のシミュレーションとは、賃料などの収入、ローンなどの費用（支出）、その他の諸経費などを事細かに記載し、毎月どれくらいの収支になるのかを算出することを言います。
また、1Rマンション投資における収支のシミュレーションは、オーナー自身でも実践できますが、初めて不動産投資を行う方にとっては、非常に難しい作業になることが予想されます。
したがって、その道のプロである、不動産会社の担当者に作成を依頼するのが無難でしょう。
ただ、不動産会社に依頼する際でも、適切な内容になっているかどうかは、しっかり自身の目で確認しなければいけません。
では、具体的にどんなところを確認すればいいのでしょうか？
①空室率
空室率とは、全体の部屋数に対し、空室が占める割合のことを言います。
この割合が低く設定されすぎると、1Rマンション投資における収支のシミュレーションでは、現実よりも良い収支が弾き出されてしまいます。
そのため、不動産会社に収支のシミュレーションを作成してもらうときは、空室率が適切かどうか確かめましょう。
具体的には、なぜこのような空室率になったのかということを質問します。
②金利
変動金利型のアパートローンを利用して、1Rマンション投資用の物件を購入する場合は、金利上昇の可能性もシミュレーションに反映させなければいけませんので、その点は必ずチェックしましょう。
また、物件のリフォームなどに伴って追加融資を受ける際の金利設定についても、妥当性を確認することをおすすめします。
③賃料
長く1Rマンション投資を行っていると、賃料を引き下げなければいけない時期が訪れる可能性もあります。
そのため、不動産会社に依頼する収支のシミュレーションでは、そのようなリスクについても加味されているかどうかチェックしましょう。
④節税効果
1Rマンション投資で赤字が出ても、給与収入などと損益通算をすれば、節税効果が得られる場合があります。
ただ、節税効果だけを求めて、赤字のまま1Rマンション投資を続けていると、追加融資や物件売却が難航してしまう可能性があります。
そのため、収支のシミュレーションでは、本当に節税効果があるのか、あるいは上記のようなリスクがしっかり反映されているのかどうかをチェックしなければいけません。
サブリースを行うと収支シミュレーションが狂う可能性も
1Rマンション投資では、空室リスクを減らすために“サブリース”を行うことができます。
これは、管理会社がオーナーから物件を一括借上げし、転貸するという形のサービスです。
確かに、サブリースは、空室リスクを減らすための選択肢として有効ですが、利用する場合は、当初の収支シミュレーションが狂う可能性があることを理解しておきましょう。
なぜなら、サブリースをすることで、賃料のすべてがオーナーに入らなくなりますし、サブリース会社によって、オーナーが受け取れる賃料の額が変更されることもあるためです。
まとめ
ここまで、1Rマンション投資における収支や利回り、収支のシミュレーションにおけるポイントなどについて解説してきました。
1Rマンション投資で成功を収めるためには、投資用物件における現状の把握、そして適格な将来の予想が必要であり、常にリスクを頭に入れながら運営しなければいけません。
もちろん、オーナー自身が「成功したい」という気持ちを持つことも、非常に重要です。
