資金や年齢などに合わせて不動産投資のスタイルを変えよう！
不動産投資は、誰もが同じようなスタイルで行うわけではありません。
成功させるためには、自身が持つ資金や年齢などに合わせて、不動産投資のスタイルを変える必要があります。
今回は、一般のサラリーマンの方、中高年のサラリーマンの方、資産が豊富な高齢者の方が実践すべき、不動産投資のスタイルについて解説します。
目指すべき不動産投資のスタイル①一般のサラリーマンの場合
ここで言う一般のサラリーマンとは、年齢が30歳前後で、数百万程度の貯蓄があり、なおかつ小学生程度の子どもを持つサラリーマンのことを指します。
このような方は、不動産投資を“30年後に安定収入を得るための準備”と考えるべきです。
まだ若いため、今すぐ利益を出すことを考える必要はありません。
また、今後子どもが成長していくにつれて、徐々に必要な資金は多くなっていきます。
したがって、投資リスクのことも考え、生活資金も含めた資金を、多少は手元に残すことを考えなければいけません。
一般のサラリーマンが行うべき具体的な不動産投資は？
一般のサラリーマンの方には、上記のような不動産投資のスタイルを目指すために、“区分マンション投資”を行うことをおすすめします。
具体的には、2,000万円で区分マンションを購入し、賃貸物件として貸し出しましょう。
賃料設定は、8万円程度にします。
また、区分マンションの購入にかかる費用のうち、1,800円を融資で賄い、残りの200万円のみ、貯蓄から負担しましょう。
このとき、借入期間が30年で、なおかつ金利が2.5%だとする場合、ローン返済中はマイナス収支が続くものの、返済が完了すれば、年間70万円近くの収入を得ることができます。
「30年間マイナス収支が続くのであれば、30年間貯蓄をして、その後現金で区分マンションを購入した方がいいのでは？」と思う方もいるでしょう。
ただ、そうする場合は、毎年60万円以上貯蓄を増やしていかなければいけないため、子どもを持つ一般のサラリーマンの方にとっては、決して簡単なことではありません。
目指すべき不動産投資のスタイル②中高年のサラリーマンの場合
ここで言う中高年のサラリーマンとは、年齢が50歳前後で、1,000万円単位の貯蓄があり、なおかつ高校生くらいのある程度大きくなった子どもがいるサラリーマンのことを指します。
このような方は、定年退職があと10年前後にまで迫っているため、なるべく早く資金を得られるようにすべきだと思われがちですが、実際そんなことはありません。
一般のサラリーマンの方同様、10年後に安定的な収入が得られるように準備するような、不動産投資のスタイルを実践すればOKです。
つまり、今すぐ利益を得ようと考える必要はないということですね。
また、あと10年で退職金を受け取ることができるため、この資金を活かせば、不動産の収支を改善させることができます。
中高年のサラリーマンが行うべき具体的な不動産投資は？
中高年のサラリーマンの方が、上記のような不動産投資のスタイルを実践するためには、一般のサラリーマンと同じく、“区分マンション投資”を行うことをおすすめします。
ただ、購入の際に投入する資金には、少し違いがあります。
2,000万円の区分マンションを購入し、賃貸物件として貸し出すところまでは同じですが、購入資金のうち、融資で賄うのは1,600万円程度にしておきます。
つまり、残りの400万円を貯蓄で賄うということです。
また、借入期間は20年、金利は2.5%とする場合、10年後の元本は約900万円であるため、それに関しては退職金を利用して繰り上げ返済します。
このような不動産投資を実践する場合も、ローン返済が終わるまでの期間は、マイナス収支となります。
そして、退職金の多くも返済に充てられるため、不動産投資をしないケースと比較すると、貯蓄はかなり減ることになります。
しかし、最終的には区分マンションを手に入れられる分、貯蓄が減っても、資産全体の金額は大きくなる可能性が高いです。
目指すべき不動産投資のスタイル③資産が豊富な高齢者の場合
ここで言う資産が豊富な高齢者とは、4,000万円前後の貯蓄があり、なおかつ年金で250万円程度の収入を得ている方のことを指します。
また、すでに子どもは独立し、別居しているケースで考えます。
このような方は、一般のサラリーマンの方、中高年のサラリーマンの方とは違い、すぐに収入を得ることを考えなければいけないため、借入は行わないようにしましょう。
また、諸経費を差し引いた利益が、月7～8万円程度のプラスになることを考えて、慎重に購入する物件を選びます。
そして、身体を壊してしまったときに備えて、ある程度貯蓄は残しておくことをおすすめします。
資産が豊富な高齢者が行うべき具体的な不動産投資は？
資産が豊富な高齢者の方は、上記のような不動産投資のスタイルを実践するために、2,500万円程度の不動産を購入し、賃貸物件として貸し出しましょう。
賃料に関しては、月10万円に設定します。
そして、借入は行わないため、購入資金2,500万円は、すべて自己資金で賄います。
このような不動産投資であれば、借入がない分、支出が抑えられるため、すぐに収入を得ることができます。
資金収支は、月7～8万円、年間約90万円といったところです。
もちろん、貯蓄はかなり減ることにはなりますが、不動産投資によって得られる収入により、購入費用の負担後は、少しずつ貯金を増やすことができます。
もしものことがあれば、不動産を売却して、資金をすぐに用意することも可能です。
また、資産が豊富な高齢者の方は、不動産を購入することで、家族に優良な資産を遺せるため、この方法はかなりおすすめです。
貯蓄がまったくない方はどうすればいい？
不動産投資の大きな利点の1つに、まとまった資金がなくても始められるということが挙げられます。
これは、当然ローンを利用できるからであり、実際貯蓄がなくても、アパートローンなどを利用することで、不動産投資に成功した方は多く存在します。
ただ、やはりリスクヘッジのことを考えるのであれば、貯蓄がまったくない状態で不動産投資を始めるべきではないと言えます。
不動産投資には、急に収入が減ったり、ゼロになってしまったりする“空室リスク”や、急に建物や設備が破損して、出費が必要になるリスクなどがあります。
このようなリスクに直面し、なおかつ貯蓄がまったくないとなれば、最悪不動産を差し押さえられ、自己破産に追い込まれることも考えられます。
そのため、不動産投資を始める場合の正しい順序は、基本的には貯蓄⇒不動産投資だと考えておくべきでしょう。
不動産投資のスタイルは専門家に相談するのも重要
今回解説した不動産投資のスタイルは、あくまで年収や貯蓄額、退職金の有無などの条件をクリアしている方が実践できるものです。
そのため、今回紹介した年齢や年収、貯蓄のどれにも当てはまらない方は、1度専門家に相談し、最適な不動産投資のスタイルをレクチャーしてもらうことをおすすめします。
不動産投資の専門家には、宅建士やファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーやマンション管理士、J-REC公認不動産コンサルタントなどが挙げられます。
まとめ
ここまで、年齢や年収、貯蓄などに合わせて実践するべき、不動産投資のスタイルについて解説してきました。
不動産投資において、もっともポピュラーなものと言えば、やはりマンション投資になります。
もちろん、その他にもさまざまな種類の不動産投資が存在するため、資金計画をしっかり立てられるのであれば、積極的にチャレンジしていきましょう。
