再建築不可物件におけるセットバックの事例を紹介
再建築不可物件は、セットバックを実施する事で再建築可能になる場合があります。
ただセットバックのルールは非常に細かく、正しい知識を知っていないと後々トラブルに巻き込まれる可能性もあります。
再建築不可物件におけるセットバックの細かいルールを解説し、事例も紹介します。
再建築不可物件におけるセットバックのルール
現行の建築基準法が制定された昭和当時は、車両の数も少なく幅員4m以上の大きな道路はあまり存在しませんでした。
もし建築基準法で幅員4m以下の道路が道路と見なされない事になると、制定前から存在する物件のほとんどが、再建築不可物件となってしまいます。
そのような状況を防ぐ為に、特定の幅員4m以下の道路では、道路から土地を下げる事が許されています。
このように、土地を道路から後退させる事を“セットバック”と言い、セットバックによって4mの幅員が確保出来る道路を“みなし道路”と言います。
セットバックによって、土地を幅員4m以下の道路の丁度中心から2m以上離すと、再建築可能な物件として認められます。
また区域によっては、道路の幅員が6m以下の場合の法律が適用します。
幅員6m以下の道路では、道路の丁度中心から3m以上離す事によって、再建築不可物件ではなくなります。
セットバックは、再建築不可物件が再建築可能にする為の方法として一般的です。
もし建築基準法で認められた道路に接地している土地でも、幅員が狭い場合はセットバックが必要不可欠です。
再建築不可物件におけるセットバックの事例について
先ほども解説したように、再建築不可物件におけるセットバックは、幅員4m以下の道路の場合、中心から2m後退させ、幅員6m以下の道路の場合、中心から3m後退させなくてはいけません。
では、こんな事例ではどうでしょうか？
土地の正面が道路で、その反対側は海や河川、崖という事例です。
この場合は道路の中心ではなく、海や河川、崖がある方の道路の端から4m以上、土地を離す必要があります。
つまり土地と道路が接地している部分から、海や河川、崖の端までの距離が4m以上必要だという事です。
この条件を満たしていないと、再建築が可能な物件とはなりませんので注意して下さい。
そして、もしセットバックされている不動産を購入するという場合は、購入前に詳しく調査しておきましょう。
実際は、再建築可能な物件として十分なセットバックがされているにも関わらず、役所には違う数字で登録され、保管されているかも知れません。
ただもちろんこういう場合でも、実際に十分なセットバックがされている事を証明出来れば問題はありません。
物件がある場所に足を運び、実際の距離をしっかり測っておくと効果的でしょう。
