整備が必須とされる比較的大きな街(町)において、その一定の区域内で、地主等からその所有する土地の面積や位置などに応じて、段階的に減歩してもらい、これをいろいろな公共施設用地等に当て、それを整備することにより宅地の利用価値を高め、住みよい街(町)づくりを行う事業が、一般的に土地区画整理事業と言われています。

知っておきたい5つのキーワード!

1.換地処分
土地区画整理事業に用いられ、土地の権利が変動するなどの結果が出る行政処分を指しています。このことから換地は、従前の宅地と見られています。権利が変動するなどの詳細は換地計画に定められていますが、換地処分の内容が法律効果として決定するとされています。換地処分は普通、工事完了後期日に遅れることなく行なわれ、公告されるのが一般的です。

2.従前地
行政府等によって土地区画整理事業が開始される時の、区画整理に取りかかる以前の土地のことを普通いっています。また、従前地が借地のケースでは、借地権は換地に存続するとなっています。区画整理を機会に借地だった土地を買うケースでは、従前地で買って登記を済ませ、その後換地に移転という流れになることが一般的です。

3.仮換地
土地区画整理事業によって、宅地は区画変更以前と以後で所有権を変えられることがありますが、これが「換地」と一般的に称されています。その時期は、土地区画整理事業を行なう区域の全てについて必要な工事が終わった時とするように普通になっています。ですが、工期が長引くことが多いため、仮に換地を定めるのが仮換地とされています。

4.保留地
土地区画整理事業を行っていく上でお金は必須になってきます。国などの補助金等で事業を進めるのが普通ですが、他にも、区画整理を行う広い土地の一つを、換地として誰にも渡さない土地を設けて、万一事業資金が必要になったケースに、その土地を売って事業資金を捻出できるような形となります。このような土地を保留地と一般的に呼んでいます。

5.底地
借地権がついた宅地の所有権を底地と一般的に言われています。 更地のように、土地所有者が自分の思うがままに使ったり他に売り渡すことができる「完全所有権」とは異なり、借地権者との間で使用上の縛りを受けたり、他人に底地だけを売ってしまうことが困難なことから、「不完全所有権」と称されているのが一般的です。

重要な課題

既成市街地において、道路や公園または下水道等の整備の立遅れによる都市機能の低下、さらには、木造住宅の密集や住宅と工場などが入り混じることによって都市施設の不整備などにより、防災性をはじめ市街地整備の水準が以前と変わらないままとなっており、また、地方都市の中心市街地の空洞化などの新しい課題もはっきり見えてきています。

今後の期待

前途のような課題に対して、エネルギッシュな社会の形づくりと、安全で快適な生活を送れる「まちづくり」を促進していくことが、土地区画整理事業に期待されている、一つの役割であるといえます。

 

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