不動産投資を行う際に理解しておきたい用語について
資金を土地や建物の購入または賃貸に充てて運用し、利益を得るのが不動産投資です。
こちらは、副業としても人気の投資法ですが、実践する際には事前に十分な知識を持っておく必要があります。
ここからは、不動産投資を行う際に理解しておきたい主な関連用語について解説したいと思います。
インカムゲイン
インカムゲインは、資産の保有によって得る利益です。
不動産投資におけるインカムゲインは、収益物件を賃貸物件として貸し出したときに得られる賃料収入を指しています。
具体的には、賃料収入から保有や管理にかかる費用を差し引いた価額です。
インカムゲインは、1回あたりの収入金額は大きくありませんが、毎月決まった金額を長期にわたり、継続して得ることができます。
また、賃料は物件価格ほど価格の上下がないため、比較的収入が安定しています。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは、資産の価格変動にともなって得る利益です。
不動産投資においては、賃料収入などのインカムゲインとは対になるものであり、不動産を売却した際の利益を指しています。
より具体的にいうと、不動産購入時にかかった費用よりも高い金額で売却できた場合、その利益はキャピタルゲインに該当します。
不動産価格は、経済動向や社会情勢によって変動するため、購入時の価格よりも高く売却できれば売却益が、下回れば売却損が生じます。
つまり、キャピタルゲインを目的とした不動産投資は、不動産の値上がり益を狙った投資方法だということです。
イニシャルコスト
イニシャルコストは、不動産投資で収益を得る前に、その準備のために必要な費用であり、初期費用とも呼ばれます。
具体的には、収益物件の購入や建築、事業の開始、機械設備の導入などにあたって発生します。
また、不動産投資のイニシャルコストにおける目安は、おおむね物件価格の15%とされています。
例えば、3,000万円の物件を購入するのであれば450万円、7,000万円の物件を購入するのであれば1,050万円といった具合です。
ちなみに、イニシャルコストは、融資アレンジに強い不動産会社を探すことなどにより、ある程度抑えることが可能です。
ランニングコスト
不動産投資でいうランニングコストは、収益物件の管理や修繕など、物件を取得した後にかかる費用です。
イニシャルコストと対をなす言葉で、維持費に近い意味合いがあります。
また、不動産投資のランニングコストは、主にPM費用、BM費用に分けられます。
PM（プロパティマネジメント）費用は、入居者に対して発生するコストであり、具体的には広告費、不動産仲介業者に支払う仲介手数料、賃料の回収および催促、クレーム対応などにかかる費用を指しています。
一方、BM（ビルマネジメント）費用は、収益物件自体に対して発生するコストで、建物の保全や設備管理、衛生管理、セキュリティなどに関するコストが該当します。
ノンバンク
ノンバンクは、預貯金業務を行わず、貸出業務のみを行う金融機関です。
収益物件を購入する際、多くの方は融資を受けることになりますが、ノンバンクは融資審査のスピードが速く、イニシャルコストを用意するまでの期間を短縮することができます。
また、ノンバンクは、銀行と比べて幅広い物件を担保にすることができ、融資条件も低く設定されているため、銀行融資が受けられなかった方でも、審査に通過する可能性があります。
一方、ノンバンクは銀行と比べ、金利が高い傾向にあります。
こちらは、柔軟な対応が可能で、利便性が高いことが主な理由です。
表面利回り
表面利回りは、不動産投資の収益性を示す指標の1つで、投資対象物件の価格に対する年間賃料収入の割合をいいます。
グロス利回りとも呼ばれます。
こちらには、物件を維持するための費用等は考慮されておらず、既存物件については、表面利回りと、維持費の反映された実質利回りとの差が大きいとされています。
ちなみに、表面利回りを算出する際に用いる計算式は以下の通りです。
・年間賃料収入÷物件価格×100
実質利回り
実質利回りは、表面利回りに対し、諸経費等を含めて正確な収益力を計算する方法です。
ネット利回りとも呼ばれます。
不動産投資では、建物の維持管理費に加え、各種税金が発生するため、現実的な収益力を分析するためには、総賃料収入から年間経費を差し引く必要があります。
また、利回りで収益物件を選ぶ際は、高利回り重視で選ぶよりも、実質利回り重視で比較検討する方が、優良な物件を手に入れやすい傾向にあります。
ちなみに、実質利回りは以下のような計算式によって算出されます。
・（年間賃料収入-諸経費等）÷物件価格×100
まとめ
ここまで、不動産投資を行う際に理解しておきたい主な用語をいくつか解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
これらの用語は、不動産投資における基本的な用語です。
より良い収益物件を購入するため、より不動産投資で利益を得るためには、他にもさまざまな用語の意味を理解し、自身の投資に活かす必要があるため、不動産投資を検討している方は、少しずつ着実に覚えていきましょう。
