不動産を購入するなら知っておきたい地域や区域について

不動産売買・投資

日本では、あらゆる法律によって特別な地域・区域が定められています。
今後、購入しようとする不動産がそのような地域・区域に該当している可能性はゼロではありません。
そのため、それぞれの持つ意味を理解しておく必要があります。
今回は、あまり聞き馴染みのない特別な地域や区域について解説していきます。

居住調整地域

住宅地化を抑制するために定める地域で、なおかつ市街化調整区域には定められないものを居住調整地域といいます。
市街化区域や用途地域の中にある市街化調整区域とイメージしてもらえれば、わかりやすいかと思います。
あくまでも、居住を規制対象としているため、事務所や店舗、飲食店等に関しては規制されていません。
具体的には、以下の開発行為に対して規制が入ります。

・3戸以上の住宅等の新改築、住宅等への用途変更のための開発行為(規模が1,000㎡以上のもの)
・人の居住に供する建築物(老人ホーム等)のうち、地域の実情に応じて条例で定めたものの建築目的の開発行為

居住誘導区域

都市再生を図るため、居住を誘導すべき区域として、立地適正化計画で定められる区域を居住誘導区域といいます。
こちらの区域内においては、居住環境の向上、公共交通の確保など、居住を誘導するための措置が講じられる一方で、居住誘導区域外においては、3戸以上の住宅等の新改築、住宅等への用途変更、またはそのための開発行為(0.1ha以上)を行おうとする場合には、着手の30日前までに市町村長に届け出なければいけません。
また、届出にかかる行為が住宅等の立地誘導に支障がある場合には、市町村長は立地適正化のための勧告をすることができます。
ちなみに、居住誘導区域内で20戸以上の住宅を整備する事業者は、事業実施のために必要な場合には、用途地域、地区計画等の一定の都市計画または景観計画の決定、策定または変更を提案することができます。

準都市計画区域

一体的に整備や開発、保全する必要がある都市計画区域の外の区域において、市街化が進むと見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域を準都市計画区域といいます。
都道府県が指定するもので、具体的には今後相当な数の住居建築、敷地造成が見込まれる地域で、そのまま放置すると都市としての整備開発保全に支障が生じるおそれがあるとされる場所を指しています。
こちらの地域では、3,000㎡以上の開発行為を行う場合、原則として都道府県知事から開発許可を得なければいけません。
そして、建築物を新築したり、増改築移転したりする場合は、特定行政庁に申請し、建築確認を受ける必要があります。
もっと言えば、準都市計画区域内には、以下の地域地区が定められる場合もあります。

・用途地域
・特別用途地区
・高度地区
・特定用途制限地域
・景観地区
・風致地区
・緑地保全地域
・伝統的建造物群保存地区

都市洪水想定区域

都市河川において、洪水予防の目標となる雨が発生した場合に、洪水による浸水が想定される区域を都市洪水想定区域といいます。
“都市洪水が起こった場合のリスクが高い区域”と言ったほうがわかりやすいかもしれません。
指定されると、浸水した場合に想定される水深が公表されます。
こちらの地域を指定する目的としては、都市洪水が発生した際の円滑かつ迅速な避難の確保、そして都市洪水による被害の軽減が挙げられます。
ちなみに、これと似たような区域に都市浸水想定区域というものがあります。
こちらは、大雨などによって用水路、下水溝等が溢れたとき等に、住宅等が水に浸かることが想定される区域を指しています。
いずれにしても、少し危険な区域であることに違いはありません。

火山災害警戒地域

火山噴火による人的被害を防ぐために、警戒避難体制を特に整備すべき地域を火山災害警戒地域といいます。
火山が噴火した場合、周辺に住む方の命や身体に危険が生じるおそれがあるエリアであり、こちらもまた危険な部類に入ります。
具体的には、今後100年程度の中長期的な噴火の可能性および社会的影響を踏まえ、火山噴火予知連絡会が選定する常時観測火山で、周辺に住民や登山者等が存在する火山について、その噴火による影響予想範囲が指定されます。
活動火山対策特別措置法に基づいて、内閣総理大臣が指定するもので、2017年7月の時点で、23都道府県の140市区町村が指定されています。
こちらに指定された都道府県および市町村は、火山防止協議会の設置、地域防災計画への必要事項の記載などを行います。
ちなみに、火山災害警戒地域では、火山活動の状況に応じて、指定された区域への立ち入りが制限されることもあります。

まとめ

実際そのエリアに住んでいる方を除き、今回解説した地域や区域について、詳しく知っているという方はおそらく少ないかと思います。
冒頭でも触れたように、購入の候補に入っている物件が前述の地域・区域として指定されていることもあるため、1つでも多く意味やルールを知っておくに越したことはありません。
購入後、「思惑通り家を建てられない」「生活しづらい」ということにならないように注意してください。

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