再建築不可物件に関連する用語の意味を解説します
“再建築不可物件”は、その名の通り建物の建て替えができない土地です。
世の中には、自身の所有地や相続した土地が、実はこちらに該当していたという方も少なくありません。
ここからは、そんな再建築不可物件を所有する方が知っておくべき関連用語をいくか紹介します。
きっと役に立つと思うので、ぜひご覧ください。
セットバック
幅4m以上の道路に接していない土地は、接道義務を果たしていないことにより、再建築をすることができません。
ただし、このような土地であっても、道路との境界線を後退させれば、新たな建物の建築が認められます。
こちらの敷地の後退がセットバックです。
たとえ、前面道路の幅が4mに満たなくても、セットバックで4m以上の幅を確保すれば、接道義務を果たしたという扱いになります。
しかし、セットバックした分の敷地は建築基準法上の道路として扱われるため、この部分を私的に使用することはできません。
ちなみに、セットバックには道幅を確保するだけでなく、斜陽制限を緩和させたり、土地価格を確保したりする効果もあります。
接道
建物を建てる敷地に接している道路を接道といいます。
ここでいう道路とは、建築基準法に定められた道路に該当し、なおかつ幅4mないし6m以上のものを指しています。
先ほども軽く触れましたが、土地は幅4m以上の道路に対し、間口が2m以上接していなければ、接道義務を満たせず、建物の再建築ができません。
このようなルールが定められている理由は、住宅で火災や災害が発生したとき、緊急車両が住宅の前まで進入できないリスクを排除しなければならないからです。
都市計画区域、準都市計画区域がこちらのルールの対象となります。
ただし、建築基準法上の接道に接していなくても、代わりに恒久的な広場、公園に接するなどして、安全が保たれている場合は、建築基準法第43条但し書きが適用され、特定行政庁の許可を得ることができるため、再建築可能になることも珍しくありません。
敷地設定
他人の所有する土地を自身の敷地とし、建築申請を行うことを敷地設定といいます。
こちらは、再建築不可物件において行われる手続きであり、例えば隣地の一部を利用し、間口を2m以上確保する際などに行われます。
よりわかりやすく言うと、再建築不可物件の間口を広げたことにして、建築確認申請を行うという方法です。
ただし、これはもちろん隣地の所有者等の承諾がなければ実践できません。
ちなみに、再建築不可物件の間口を広げたい場合、敷地設定以外に、隣地の一部を買い取る、隣地の一部を借りるといった方法を用いることも可能です。
袋地・囲繞地
一切公道に接していない土地を袋地といいますが、その袋地を取り囲む土地は囲繞地と呼ばれています。
袋地は、再建築ができないだけでなく、公道に出るためには必ず囲繞地を通過しなければいけません。
そのため、袋地を所有する方は、囲繞地の持ち主の許可を得ずとも、囲繞地を通行できる権利を持っています。
ただし、袋地の所有者は、無料で囲繞地を通れるわけではありません。
一般的には、囲繞地の所有者に対し、通行料を支払う必要があります。
もっと言えば、袋地の所有者は囲繞地の通行が許可されていますが、通行可能な部分は最低限に抑えなければいけません。
具体的には、人ひとりが十分に通行できる程度の幅とされています。
上記の理由から、袋地の所有者が自家用車を所有していたとしても、それで囲繞地を通り抜けるのは難しいと言えます。
既存不適格建築物
事実上建築基準法に違反しているものの、特例によって違法建築ではないとされている建築物のことを既存不適格建築物といいます。
建築基準法では、同法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、同法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、こちらを違法建築としないという特例を設けています。
そのため、現行の法律であれば建築できない物件が、既存不適格建築物として再建築不可物件に存在するケースもあります。
ちなみに、既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際に、違法な部分を是正する必要があります。
つまり、古くから存在する場合は違法な部分が認められていても、建て替える際には現行の法律に則らなければいけないということです。
また、建築基準法では、たとえ既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、なおかつ著しく衛生上有害であると認められる場合（老朽化が激しい場合など）には、相当の猶予期間を設け、所有者等に建築物の除却等を命じることができるとされています。
まとめ
再建築不可物件には、複雑ですぐ理解するのが難しいルールが数多くあります。
しかも、そのルールは普段耳にすることがほとんどない用語で構成されているため、初めは戸惑う方も多いでしょう。
そのため、土地を所有する方や、不動産を相続することになったという方は、再建築不可物件の関連用語について、ある程度理解できるようになっておくべきです。
