離婚時の不動産売却、譲渡に関する税金について解説します
離婚を決断した夫婦が不動産売却や不動産譲渡をする場合、切っても切れないのが税金です。
今回は、離婚時の不動産売却、譲渡に関する税金について、さまざまな角度から解説したいと思います。
円満な夫婦にとっては、あまり考えたくはないことかもしれませんが、念のため知識だけは持っておきましょう。
離婚時の不動産売却に関する税金はどれくらい課税されるのか？
離婚を決断した夫婦が不動産を売却し、利益が発生した場合は、その利益が譲渡所得税の対象になります。
このとき、発生した利益の金額が3,000万円を下回っている場合は控除を受けられるため、譲渡所得税を払う必要がありません。
ただし、発生した利益の金額が3,000万円以上の場合は控除を受けられないため、以下の式によって弾き出された金額に課税されることになります。
・不動産の売却価格-（取得費＋譲渡費用）
上記の取得費には、売却する不動産の購入費用、購入手数料、改装費用、設備費用などが該当します。
また、譲渡費用には、仲介手数料や印紙代などが該当します。
つまり、取得費は“不動産を購入する際にかかった費用”、譲渡費用は“不動産を売却する際にかかった費用”だということです。
ちなみに、不動産の所有期間が5年を超える場合は、上記の式によって弾き出された金額に15%を乗じ、5年を下回る場合は30%を乗じます。
離婚時に不動産を譲渡し、名義を変えるだけで税金がかかるって本当？
次は、離婚時の不動産売却に関する税金ではなく、夫婦の間で行われる離婚時の不動産譲渡に関する税金について解説します。
離婚を決断した夫婦が行う財産分与においては、基本的に譲渡所得税の課税義務が発生しません。
ただし、分与する財産が不動産の場合、その限りではありませんので、注意しましょう。
例えば、夫の名義になっている不動産の名義を妻に変え、そこに妻が住むことになった場合、夫に譲渡所得税の課税義務が発生します。
このとき注意したいのは、税金を支払うのが妻ではなく、夫であるというところです。
そのため、夫からすれば、離婚によって不動産を手放さなければいけない上に、税金も負担しなければいけないということになります。
なぜ譲渡する側に譲渡所得税が課税されるのか？
離婚時の不動産譲渡における、譲渡する側が税金を負担しなければいけないというルールに対し、疑問を抱いた方も多いかと思います。
こちらの理由としては、財産分与を不動産で行う場合、財産分与の義務を譲渡によって消滅させたと考えられるからです。
例えば、財産分与として1,000万円が必要である場合に、1,000万円の価値があるマンションで譲渡すると、譲渡した側は1,000万円分の分与義務を免れたという扱いになります。
ただし、実際は現金1,000万円と同等の分与を行っているため、決して譲渡する側は分与義務を免れているわけではありません。
現金1,000万円を譲渡するのも、1,000万円の価値がある資産を譲渡するのも、実質的には同じことです。
よって、こちらは少し譲渡側にとって不利な法律だと言えます。
離婚時に不動産を譲渡して名義を変える場合、他の税金はかかるのか？
先ほど、離婚時に不動産を譲渡して、名義を変える場合、譲渡する側に譲渡所得税を支払う義務が生まれるという話をしました。
また、こちらのケースでは、夫婦間で“贈与”が行われているようにも見えますが、果たして贈与税はかかるのでしょうか？
結論を言うと、離婚時に不動産を譲渡し、名義を変える場合でも、贈与税の課税義務は発生しません。
ただし、分与された不動産の価値が高く、金額にするとあまりに大きい場合などは、贈与税がかかることもあります。
具体的には、分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額、その他すべての事情を考慮しても多すぎる場合、その多すぎる部分に贈与税がかかるとされています。
離婚時の不動産売却に関する税金についてはどこに相談すべき？
離婚時の不動産売却、または不動産譲渡に関する税金については、その道の専門家に相談しましょう。
中でも相談先としておすすめなのは税理士です。
離婚時の不動産売却または譲渡ということで、弁護士を相談先に選ぶ方も多いですが、税理士は税金のスペシャリストです。
そのため、税理士に相談する方が、正しい知識を得られる可能性は高いと言えます。
逆に、弁護士は法律のスペシャリストではあるものの、税制についての知識が薄い担当者に当たることもあるため、あまりおすすめできません。
弁護士の力を借りるべきなのは、税金について相談したいときではなく、離婚協議全般に関する相談をしたいときです。
まとめ
ここまで、離婚時の不動産売却、譲渡に関する税金について、さまざまな角度から解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
離婚時の不動産売却や譲渡に関する税金はとても複雑であり、事前に知識を持っておかないと、想定外の経済的負担がかかる可能性は高くなります。
また、離婚という決断だけでも大きな精神的、身体的負担がかかるため、経済的な負担はなるべく軽減できるようにしましょう。
