登記識別情報がなくても不動産は売却できるのか？
不動産売却を完了させるには、さまざまな書類やデータが必要になります。
また、このとき必要なデータの1つに、“登記識別情報”というものがあります。
ここからは、登記識別情報の概要と、こちらがなくても不動産売却は完了させることができるのかについて解説したいと思います。
登記識別情報の概要
登記識別情報とは、登記名義人が登記を申請する際、当該登記人自らが申請していることを確認するための情報をいいます。
不動産ごと、名義人ごとにそれぞれ発行され、例えば土地2筆を新たに取得し、新たに登記名義人となった場合は、土地それぞれに1通発行されるため、計2通ということになります。
2004年に不動産登記法が改正されるまでは、登記済権利証という書類が不動産所有者に発行されていましたが、こちらが現在は廃止になり、英数字12文字で表された登記識別情報が代わりに発行されるようになりました。
登記済権利証は文書であり、権利証が必要な手続きには権利証の原本を提出しなければいけないため、ネットを利用したオンライン手続きができません。
一方、登記識別情報はパスワードに意味があり、文書がなくても本人確認ができる手段として機能しています。
ちなみに、不動産登記法が改正される前に発行された登記済権利証に関しては、そのまま効力を持ち続けます。
登記済権利証として一度発行された書類を、後日登記識別情報通知に変更するようなことはできません。
また、登記識別情報は、不動産売却に伴う所有権移転登記や、抵当権抹消登記の際に用いるため、基本的には売却を完了させるまで、不動産所有者が大事に保管しておく必要があります。
登記識別情報は再発行ができない
登記識別情報は、一度なくしてしまうと、法務局に依頼しても再発行してもらうことができません。
窃取されてしまった場合に、手続きによって失効させることは可能ですが、代わりに別の書類を用意することは不可能であるため、注意が必要です。
ちなみに、登記識別情報を窃取された場合、悪用される可能性はゼロではありませんが、こちらの情報だけで勝手に不動産の名義を変更されるといったことはありません。
なぜなら、名義変更には印鑑証明書や実印なども必要になるからです。
登記識別情報の取得方法
登記をオンラインで申請した場合、登記識別情報は書面で交付を受けるか、オンラインで交付を受けるかを選ぶことができます。
書面交付の場合、登記完了後に法務局の窓口に取りに行くから、郵送にて受け取ることが可能です。
オンライン交付の場合は、PDFデータをダウンロードして保管することになります。
ただし、登記識別情報に目隠しがされていないため、パソコンやスマートフォンで見るときには、後ろから盗み見されないようにするなど、一段の注意が必要です。
また、データを印刷する際は、登記識別情報がそのまま表示されるため、別途封筒を用意して封印をし、金庫で保管するなど厳重な管理が求められます。
ちなみに、登記を書面で申請した場合、登記識別情報は無条件で書面交付されます。
なお、登記識別情報を直接法務局で受け取る場合、別途費用は発生しませんが、登記申請書に押印した印鑑と同じ印鑑を持参する必要があります。
登記識別情報の使用方法
登記識別情報を登記手続きに使用する場合、オンライン申請であれば、登記識別情報の12桁のパスワードを暗号化し、申請情報とあわせて法務局へ送信します。
書面申請の場合は、登記識別情報を記載した書面（通常はコピー）を封筒に入れて封をし、申請書とあわせて提出します。
封筒には、登記識別情報を提供する申請人の氏名や登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が入っていることを明記します。
なお、登記の際に法務局に提供した、登記識別情報を記載した書面は、登記完了後でも本人には返却されることがありません。
登記完了証との違い
登記識別情報通知書とよく間違えられる書類に、登記完了証があります。
こちらは、登記の種類にかかわらず、手続きが完了した証明として、必ず発行される書類です。
ただし、登記後に登記完了証が必要になることはありません。
登記完了証は、不動産の権利者であることを証明する効力はないため、混同しないように注意しましょう。
登記識別情報がないと不動産は売却できない？
登記識別情報は、不動産売却後、買主に名義を変更する手続きなどに必要なものですが、こちらがなくなってしまった場合、不動産は売却できないのでしょうか？
答えはNOです。
結論から言うと、たとえ登記識別情報がなかったとしても、売主は不動産売却を完了させることができます。
正確には、“登記識別情報がなくても、所有権移転登記の申請はできる”と言えます。
ただし、登記識別情報があるケースと同じように、登記申請ができるわけではありません。
一般的な方法とは違う方法で登記をすることになるため、当然追加費用や新たな手続きが発生します。
登記識別情報なしで不動産を売る方法について
登記識別情報をなくしてしまったという方は、以下のいずれかの制度を利用して、売却を進めていくことになります。
・事前通知制度
・本人確認証明情報の作成
・公証人による本人確認
事前通知制度
事前通知制度とは、所有権移転登記などを行う際、登記識別情報がない場合に、当該登記申請についての本人の意思を確認するために、法務局から登記申請人に対して書面を送付し、その書面の届出があったときに、初めて登記を行うという制度です。
わかりやすく言うと、なりすましを防止するための制度です。
ただし、一般的には所有権移転登記の際ではなく、主にローンをすべて返済したときの抵当権抹消登記をするにあたって、登記識別情報がない場合に用いられることが多いです。
本人確認証明情報の作成
こちらは、所有権移転登記の申請などにおいて、登記識別情報が提出できない場合に、資格者代理人が作成した本人確認証明情報を提供することで、事前通知を省略できるという制度です。
つまり、司法書士などに登記申請を依頼する際に、申請者が間違いなく本人であることを証明できる書類を作成してもらう制度だということです。
こちらの制度を利用すれば、登記識別情報がなくても不動産売却がスムーズに進みますが、その反面、費用は数万円～10万円前後と高額です。
公証人による本人確認
こちらは、上記2つの制度と同じく、登記時に登記識別情報がない場合に、公証役場の公証人によって、売主本人であるという証明をしてもらえる制度です。
司法書士等の立ち会いがなければ、費用は数千円程度しかかかりません。
しかし、こちらの制度を利用する場合、売主は必ず公証役場に足を運ぶ必要があります。
不動産売却は口頭でも成立させることができる
不動産売却は、不動産売買契約書を作成せず、口頭でも行うことも不可能ではありません。
例えば、親子間での合意により、住宅を500万円で譲るとなれば、それだけで親子間の売買契約は成立します。
つまり、法律上は登記識別情報がなかったとしても、特に問題なく不動産売却を行うことができるということです。
しかし、口頭での不動産売買はトラブルになりやすく、それは親子間で行う場合も例外ではありません。
通常は、銀行などでローンを組み、不動産会社に仲介を依頼し、きちんとした売買契約書、重要事項説明書を作成してもらい、慎重に取引を行います。
そのため、登記識別情報がなくなったからといって、口頭で不動産売買を成立させるのは現実的ではありません。
登記識別情報をなくした場合にやっておくべき対策
前述の通り、登記識別情報をなくしたとしても、事前通知制度や本人確認証明情報の作成、公証人による本人確認などを行えば、不動産売却を行うことは可能です。
また、“登記識別情報は再発行できない”の項目で、登記識別情報は窃取されても勝手に名義変更されることはないと言いましたが、悪用される可能性はあるため、窃取された可能性が高い、もしくは窃取されたことがわかっている方は、以下のような対策を取るべきです。
・不正登記防止申出制度
・登記識別情報の失効申出制度
不正登記防止申出制度
登記識別情報の登記は、実印や印鑑証明書が必要になるため、不正な方法で第三者に行われる可能性は極めて低いですが、万が一の備えとして、不正登記防止申出制度というものがあります。
こちらは、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に、申出から3ヶ月以内に不正な登記がされることを防止できるものです。
つまり、第三者が登記識別情報などを窃取し、その直後に不正な登記を行おうとしても、その手続きを防止できるということです。
登記識別情報の失効申出制度
登記識別情報を窃取されたわけではないものの、第三者に情報を盗み見られた場合などは、登記名義人またはその相続人その他の一般承継人の申出により、登記識別情報を執行させる制度が設けられています。
不動産売却後、もう一度登記識別情報が必要になるケース
登記識別情報を用いて不動産売却を行った場合、売主が用意した登記識別情報は、その後権利のない抜け殻の権利証になります。
こちらは、空権（からけん）と呼ばれます。
また、司法書士に所有権移転登記の手続きを委託していた場合、司法書士の元に返ってくる売主の空権をどうするか尋ねられますが、このとき司法書士に「必要ない」と伝える売主は多いです。
空の権利証ですから、このような対応をするのも無理はありません。
売主が受け取りを拒否した空権は、司法書士が一定期間保管します。
しかし、こちらの空権については、実は不動産売却後も必要になるケースがあります。
例えば、所有権移転登記に錯誤があった場合で、買主は不動産を単独名義で登記したにもかかわらず、実際は夫婦の共有名義だった場合などです。
このようなケースでは、所有権更正登記などで、再び売主の協力が必要になります。
そのため、空権であっても、売主が一度受け取り、しばらくは保管しておくことをおすすめします。
まとめ
ここまで、登記識別情報がない場合の不動産売却について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
登記識別情報がなくても不動産が売却できるのは確かですが、だからといって情報を保管しておかなくても良いということにはなりません。
一般的な方法で登記を行う方が不動産売却はずっとスムーズに進みますし、無駄な費用がかかる心配も少なくなります。
