不動産売却を完了させるには、さまざまな書類やデータが必要になります。
また、このとき必要なデータの1つに、“登記識別情報”というものがあります。
ここからは、登記識別情報の概要と、こちらがなくても不動産売却は完了させることができるのかについて解説したいと思います。
登記識別情報の概要
登記識別情報とは、登記名義人が登記を申請する際、当該登記人自らが申請していることを確認するための情報をいいます。
不動産ごと、名義人ごとにそれぞれ発行され、例えば土地2筆を新たに取得し、新たに登記名義人となった場合は、土地それぞれに1通発行されるため、計2通ということになります。
2004年に不動産登記法が改正されるまでは、登記済権利証という書類が不動産所有者に発行されていましたが、こちらが現在は廃止になり、英数字12文字で表された登記識別情報が代わりに発行されるようになりました。
登記済権利証は文書であり、権利証が必要な手続きには権利証の原本を提出しなければいけないため、ネットを利用したオンライン手続きができません。
一方、登記識別情報はパスワードに意味があり、文書がなくても本人確認ができる手段として機能しています。
ちなみに、不動産登記法が改正される前に発行された登記済権利証に関しては、そのまま効力を持ち続けます。
登記済権利証として一度発行された書類を、後日登記識別情報通知に変更するようなことはできません。
また、登記識別情報は、不動産売却に伴う所有権移転登記や、抵当権抹消登記の際に用いるため、基本的には売却を完了させるまで、不動産所有者が大事に保管しておく必要があります。
登記識別情報は再発行ができない
登記識別情報は、一度なくしてしまうと、法務局に依頼しても再発行してもらうことができません。
窃取されてしまった場合に、手続きによって失効させることは可能ですが、代わりに別の書類を用意することは不可能であるため、注意が必要です。
ちなみに、登記識別情報を窃取された場合、悪用される可能性はゼロではありませんが、こちらの情報だけで勝手に不動産の名義を変更されるといったことはありません。
なぜなら、名義変更には印鑑証明書や実印なども必要になるからです。
登記識別情報がないと不動産は売却できない？
登記識別情報は、不動産売却後、買主に名義を変更する手続きなどに必要なものですが、こちらがなくなってしまった場合、不動産は売却できないのでしょうか？
答えはNOです。
結論から言うと、たとえ登記識別情報がなかったとしても、売主は不動産売却を完了させることができます。
正確には、“登記識別情報がなくても、所有権移転登記の申請はできる”と言えます。
ただし、登記識別情報があるケースと同じように、登記申請ができるわけではありません。
一般的な方法とは違う方法で登記をすることになるため、当然追加費用や新たな手続きが発生します。
登記識別情報なしで不動産を売る方法について
登記識別情報をなくしてしまったという方は、以下のいずれかの制度を利用して、売却を進めていくことになります。
・事前通知制度
・本人確認証明情報の作成
・公証人による本人確認
事前通知制度
事前通知制度とは、所有権移転登記などを行う際、登記識別情報がない場合に、当該登記申請についての本人の意思を確認するために、法務局から登記申請人に対して書面を送付し、その書面の届出があったときに、初めて登記を行うという制度です。
わかりやすく言うと、なりすましを防止するための制度です。
ただし、一般的には所有権移転登記の際ではなく、主にローンをすべて返済したときの抵当権抹消登記をするにあたって、登記識別情報がない場合に用いられることが多いです。
本人確認証明情報の作成
こちらは、所有権移転登記の申請などにおいて、登記識別情報が提出できない場合に、資格者代理人が作成した本人確認証明情報を提供することで、事前通知を省略できるという制度です。
つまり、司法書士などに登記申請を依頼する際に、申請者が間違いなく本人であることを証明できる書類を作成してもらう制度だということです。
こちらの制度を利用すれば、登記識別情報がなくても不動産売却がスムーズに進みますが、その反面、費用は数万円～10万円前後と高額です。
公証人による本人確認
こちらは、上記2つの制度と同じく、登記時に登記識別情報がない場合に、公証役場の公証人によって、売主本人であるという証明をしてもらえる制度です。
司法書士等の立ち会いがなければ、費用は数千円程度しかかかりません。
しかし、こちらの制度を利用する場合、売主は必ず公証役場に足を運ぶ必要があります。
まとめ
ここまで、登記識別情報がない場合の不動産売却について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
登記識別情報がなくても不動産が売却できるのは確かですが、だからといって情報を保管しておかなくても良いということにはなりません。
一般的な方法で登記を行う方が不動産売却はずっとスムーズに進みますし、無駄な費用がかかる心配も少なくなります。
