土地交換契約書（等価交換）
土地を交換するに当たって、金銭などの支払いを伴わない等価交換の場合に交わされるのがこの契約書です。単に、所有している土地を交換することもあれば、借地人様と地主様の間で借地権と底地の所有権を交換する際にも使われます。
借地人様と地主様との間で交わされる場合、良くあるのが土地の分割です。例えば、借地人様が100坪の土地を借りていた場合、地主様はその土地のうち一部の底地を譲り、その分を完全に借地人様の土地にする代わりに、残りの借地権は地主様に譲るということになります。そうすることで、借地ではなくそれぞれが完全に所有する自分の土地にしてしまうのです。その際、土地の面積は主に借地権割合によって決まります。例えば、借地権割合が60％の土地では、60％が借地人様の土地になります。ただし、あくまでも基本であり、必ずしもそうとはならないので注意してください。
メリットとしては、借地ではなくなることで地主様はその土地を自由に活用できるようになります。また、借地人様は土地が狭くなるものの、自分の所有する土地になるので借地料の支払いが不要になります。さらに、建て替えなどをする時に地主様へと支払う承諾料も、不要となるのです。
借地ではなく、普通の土地を交換することもあります。その時も、この契約を交わします。例えば、今住んでいる隣の土地が欲しいので、その地主様に交渉したところ、自身が所有する別の土地との交換なら受け入れると言われた場合などに、このような契約を交わします。
通常、土地の売買などで所有者が変更されると、不動産譲渡となり譲渡所得税が課せられます。しかし、交換契約ならば一定の要件を満たすことで、譲渡が無かったという扱いにできます。そうすることで、所得税が課税されないようにできるのです。この決まりを、固定資産の交換特例といいます。こうした手続きをするには、交換する土地の価格査定や分筆作業、確定申告などが必要となるので、専門家の助言が必要となるでしょう。そのため、税理士や土地家屋調査士と連携することになります。
契約書では、不動産同士を交換する旨を記載するのですが、その際契約書には印紙を貼付する必要があります。しかし、その際の印紙税額は記載内容によって異なります。例えば、交換する土地の価格が双方とも記載されている場合は、どちらか高い方の金額を基準にします。しかし、等価交換の場合は双方とも同じ金額になるので、どちらか一方の金額となるのです。また、どちらの価格も記載がない契約書については、記載金額無しとして扱われます。記載金額無しの場合、非課税となるのではなく最低金額の200円分の収入印紙を貼付します。
土地交換契約書に記載される一般的な内容は、以下の項目です。それぞれの項目について、簡単に説明します。
・交換する双方の所有者の名義
土地の交換をする、双方の名義を甲・乙として記載します。また、借地権と底地の交換の場合は、地主様が甲、借地人様が乙となるのが一般的です。
・土地の概要
交換する土地の住所や広さを、それぞれの名義の土地ごとに記載します。
・土地の価格
双方の土地の価格について、記載する項目ですが、等価交換の場合は省略されることもあります。
・交換の目的
どのような目的で交換の合意に至ったのかを記載します。
・引渡日程
土地を交換して、引き渡す日程を記載します。その際は、と地上の建物の扱いに関してもどのように取り扱うのか、明記します。
・土地の賃貸借契約の解除
借地権と底地の交換であれば、この土地交換契約書の締結をもって賃貸借契約が解除されることになるので、その旨も明記されます。
・土地の所有権移転登記
土地の所有権を移転するにあたり、登記を行わなければいけません。それについて、どちらが行うのかを記載します。また、それに伴って発生する費用についても、どちらが負担するのかを明記します。
・土地の境界
分筆登記に伴って、土地をどう分筆するかの境界を明示する旨が記載されます。同時に、その作業にかかる費用をどちらが負担するか、ということも記載されます。
・抵当権の抹消
抵当権が付けられている土地であれば、引渡の期日までにその抵当権等を抹消しなくてはいけない、ということが記載されます。
・租税や地代
その土地にかかる租税や地代に関して、その負担をどうするかが明記されます。通常は、引渡日に合わせてそれぞれを日割りで支払うこととなるでしょう。
・契約違反が合った場合の対処
それぞれに契約の不履行があった場合、その契約についての扱いや違約金について明記します。
・引渡後の残留物の扱い
残留物がある場合、勝手に処分されても問題がない旨を明記します。尚、その際に費用が生じた場合は、その原因となった側に請求できる等の事項も記載されます。
・印紙代について
印紙代をどちらが負担するか、明記します。
・準拠法、合意管轄
どのような法律に基づいてこの契約を結んだかを明記したものです。また、紛争が起こった際は、どこの裁判所がその管轄とするかを、双方の合意の下で決定します。
この他に、特記事項などがある際はその点も記載されます。
