借地にお住いの借地人様は、借地の契約期間の間は借地権の範囲で、借地を自分の土地のように自由に扱うことができます。しかし、それでも借地である以上、地主様に許可を得なくてはいけないケースもいくつかあります。借地上にある建物の建替えも、その一種です。

借地上にある建物を建て替えるのは、地主様に大きな影響を与えます。なぜなら、借地権というのは借地上に建物を建ててそこに住む際に生じるものだからです。借地権は、時に土地を所有する地主様の意向よりも優先されることがあるほど強い権利なのですが、建物がなければその権利も失われます。つまり、建物が老朽化して住めなくなったり、崩壊してしまったりしたときは、借地権も失われるのです。もし、地主様が借地に対して契約を解除してしまいたいと思っていた時、建物が老朽化しているのを見てもう少しで引っ越すだろうと考えていれば、立退料を惜しんで契約解除を申し出るのをためらうかもしれません。しかし、そこで建物を建て直してしまうと、その予定が狂ってしまいます。さらに、建て直したばかりでは立ち退きに応じてもらうのが難しくなり、立退料も高額になってしまうでしょう。

そのため、借地上の建物を建て直すには、借地人様が地主様に許可を得てから行わなければいけません。また、その際は建替え承諾料も地主様に支払うことになります。建替え承諾料は、一般的にその土地の更地価格の2%から5%ほどで、相場としては3%といわれています。ただし、原則としては話し合いで決まるので、相場よりかなり高い承諾料を請求されたり、反対に減額してくれたりすることもあります。例えば、周囲の土地よりも借地料が高かったり、借地契約の更新をして更新料を支払ったばかりだったりすると、建替え承諾料は減額されやすいでしょう。

建替えのために、銀行から住宅ローンでお金を借りようと思ったときは、この建替え承諾書が必要といわれます。そのため、建替えようと思ったときはまず地主様に確認を取り、建替えについて承諾を得なくてはいけません。最初は口約束でもいいのですが、住宅ローンを申し込むまでには必ず、書面で建替え承諾書をもらうようにしましょう。

しかし、地主様になかなか会えず、承諾書を用意できなかったからといって、勝手に建替えをしてはいけません。そんなことをすると、裁判になったとき必ず負けてしまいます。そうなったら、せっかく建替えた土地でも立退料さえもらえず、すぐに立ち退くことになりかねません。そうでなくても、今後の契約内容が悪化する可能性があるでしょう。

ちなみに、これまで木造だった建物を鉄骨造などに建て替える場合、条件変更承諾料が必要です。建替え承諾料よりも高額で、相場では更地価格の10%とされています。また、建替え承諾書にもその旨を記載する必要があるでしょう。また、耐震構造ではない建物を耐震構造にするためであっても、承諾書は必要となるので気を付けてください。

建替え承諾書は、どのような内容でしょうか?ちなみに、借地人様が記入して地主様に署名、捺印をお願いする場合は建替え承諾願い書となり、地主様が作成して借地人様に渡す場合は建替え承諾書となります。どちらも、その中の項目に大きな違いはありません。

・土地賃借人、土地賃貸人の名義

借地人様と、地主様のそれぞれの名義について記入します。建替え承諾願い書は賃貸人である地主様に向けて賃借人の借地人者様が願い出ることになります。建替え承諾書なら、地主様が借地人様あてに承諾を出すという形式で書かれます。

・書類作成日時

必ず、書類を作成した日付を記入します。

・建替えに関する承諾

建替えに関して、承諾する旨を記載します。その際、条件等がある場合はそれ以降の項目に記載していきます。

・建築主

主に、借地人様の名前と借地の住所が記載されます。借地人様の子どもなど、名義が異なる場合は別途確認が必要になるでしょう。

・建築物の概要

建築物の構造や用途、床面積、法定耐用年数などを記載します。構造や用途について、これまでとは異なる点がある場合は事前にその了承を得られるか確認しておかなければいけないので、注意しましょう。

・建替え承諾料

今回の件で、借地人様が地主様に支払う建替え承諾料を記載します。また、この金額には期間変更承諾料や、条件変更承諾料なども含まれるのが一般的です。別途、それらの承諾料を支払う場合はその旨も記載します。

・土地賃貸借条件

再建築に伴って、土地賃貸借条件が変更されるケースもあるので、借地の目的や登記の有無、賃貸借の面積、1月当たりの地代、賃貸借期間などを改めて記載します。賃貸借期間は、新築工事竣工後何年という書き方をすることが多いでしょう。

・金融機関への承諾

建替えに際して、金融機関から融資を受けるための承諾を記載します。必要な書類があれば署名、捺印をして協力するということや、建物に抵当権が設定されることを承諾することとなります。金融機関に提出する承諾書は、別途必要になることが多いでしょう。

・不動産の表示

該当する借地のある所在や地番、地目などを記載します。また、地積も記載します。