不動産投資をするなら価値が落ちにくい物件を選ぼう！
不動産投資では、購入する物件における収益性の高さを重視しなければいけません。
ただ、出口戦略についても考慮するのであれば、できるだけ価値が落ちにくい物件を購入することも大切です。
では、不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件には、一体どのような特徴があるのでしょうか？
①人気が高いエリアにある
人気が高いエリアにある物件は、不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件の1つです。
不動産の価値は需給バランスによって決定するため、人気が高く人口密度が高いエリア、または人口増加を続けているエリアの物件は、必然的に価値が落ちにくいのです。
関東の都心部でいうと、多くの方が“高級住宅街”というイメージを持っている成城の物件や、再開発が盛んな武蔵小杉の物件などが該当しますね。
また、そのほか複数の沿線が乗り入れる駅、ターミナル駅などが近い物件も、引き続き人気が継続すると推測できます。
ただ、高齢者が増加していたり、子育て世代の人口が減っていたりするエリアの物件は、将来的に売却に苦戦する可能性があるため、そこは購入前にチェックしておきましょう。
②アクセス環境が良い
不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件には、アクセス環境が良いという特徴もあります。
例えば、同じ人気エリアにある物件であっても、最寄り駅から近い物件の方が価値は維持しやすいと言われています。
これは、おそらく“駅から近い”という条件で賃貸物件を探す方が、いつの時代も多いことを示していると考えられます。
また、駅から近い物件は、賃貸物件の入居者だけでなく、不動産投資家にも需要があります。
したがって、最寄り駅までの距離を気にしながら投資用物件を購入する方が、リタイアする際の売却には苦戦しないでしょう。
③眺め、採光に優れている
眺めや採光に優れている物件も、不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件の1つです。
特に、前面に公園や墓地などがあり、今後も眺めの良さと採光が確保されている物件はおすすめですね。
逆に、前面に公園や墓地がないと、高い建築物が建つことで、眺めと日当たりが悪くなってしまうため、注意しましょう。
ちなみに、眺めが良い物件には、高層マンションだけでなく、バルコニーから海が見える物件や、観光名所（東京タワー、富士山など）が見える物件も該当します。
④希少性が高い
希少性が高い物件も、不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件の1つです。
例えば、そのエリアに1棟しかないタワーマンションなどは、希少性が高いため、今後も価値を維持しやすいでしょう。
他にも、そのエリアにおける賃貸物件のほとんどが50㎡程度であるのに対し、70㎡を超える規模があるのなら、その物件は希少性が高いと判断できます。
つまり、需要は多いもののなかなか数がない物件は、将来的に価値が落ちにくいということですね。
不動産投資をするなら、このような点も考慮して物件を選びましょう。
⑤維持管理が徹底されている
不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件には、維持管理が徹底されているという特徴もあります。
不動産は、適切かつ定期的なメンテナンスがなければすぐに劣化してしまいますが、それが徹底されていれば良い状態を維持できますし、同時に価値も下がりにくくなります。
したがって、不動産投資用物件を購入する際は、以下の点をチェックし、維持管理が徹底されているかどうかを見極めましょう。
• エントランス、郵便受け周辺は綺麗かどうか
• 駐輪場、駐車場は綺麗かどうか
• 外壁にクラックはないか
• タイルは剥がれていないか
• 設備に破損や不具合はないか など
ちなみに、修繕積立金の金額が低いマンションは、適切な修繕ができず、徐々に価値が下がるおそれがあるため、避けた方が良いでしょう。
⑥ブランド力が高い
ブランド力が高い物件も、不動産投資をするにあたって購入すべき、価値の下がりにくい物件です。
いわゆる“ブランドマンション”と呼ばれる物件ですね。
具体的には、三井不動産の“パークマンション”、住友不動産の“シティハウス”、野村不動産の“プラウド”などが挙げられます。
その中でも、特に当該エリアにおける象徴となるようなブランドマンションは、長きに渡って価値を維持し続けるでしょう。
もちろん、一般的にブランドマンションには該当しない物件でも、高いブランド力を持っている場合はありますが、上記の物件に比べると多少見劣りするのは事実です。
⑦重厚感がある
重厚感がある物件も、不動産投資をするにあたって購入すべき価値が下がりにくい物件の1つです。
例えば、大理石や御影石などがふんだんに使われている物件や、外壁がタイルあるいは石張りになっている物件などですね。
大手百貨店のような建物をイメージしてもらえると、わかりやすいと思います。
都心部に建つ大手百貨店は、建築から何十年経ってもその高級感を維持し続けますよね。
それは、重厚感が出るような工夫が施されているからなのです。
これは不動産投資用物件にも同じことが言えます。
もちろん、そのような物件は取得費用もかかりやすいですが、将来良い条件で売却しやすいことを考えると、決して無駄な支出とはなりません。
⑧一定のターゲットに向けて貸し出されている
不動産投資をするにあたって購入すべき価値が落ちにくい物件には、一定のターゲットに向けて貸し出されているという特徴もあります。
不動産広告を見ていると、時々“間取り：1LDK～4LDK”というような記載を目にします。
これはつまり、上記の物件が幅広いターゲットに向けて貸し出されていることを表しています。
ただ、不動産投資をするのであれば、このような物件は購入すべきではありません。
なぜなら、単身者とファミリー層はライフスタイルに違いがあることが多く、トラブルの発生に繋がりやすいからです。
また、トラブルを抱えている入居者が住む賃貸物件は、買い手があまり付かなくなる可能性が高いです。
正確には、価値が下がってしまうというわけではありませんが、最初から一定のターゲットに向けて貸し出されていれば、上記のような状況になるのは防げます。
⑨政策と相性が良いエリアにある
不動産投資をするにあたって購入すべき価値の下がりにくい物件には、政策と相性が良いエリアにあるという特徴もあります。
これはつまり、現段階でそれほど需要が高くなくても、近いうちに大規模な再開発がされているエリアの不動産は、数年後価値が上がっている可能性があるということです。
また、数年後価値が上がっていれば、必然的に売却時には苦戦しにくくなります。
もちろん、近々再開発が行われるエリアは、必ずしも都市部であるとは限りません。
例えば、近年地方都市では、医療や福祉、商業等の生活機能を確保し、高齢者が安心して暮らせるような街づくりが進められているケースがあります。
これを“コンパクト・プラス・ネットワーク”といいますが、このような取り組みが行われていれば、地方都市の物件でも今後価値を上昇させるでしょう。
まとめ
ここまで、不動産投資をするにあたって購入すべき、価値の落ちにくい物件の特徴について解説してきました。
冒頭で触れたように、不動産投資用物件の購入時には、まず収益性を重視すべきです。
ただ、売却時まで価値を維持できるかどうかも考慮することで、最後の最後まで利益を生み出し続けることができます。
したがって、今回解説したポイントは必ず押さえておきましょう。
