アパート投資を成功させたい方が押さえるべき10項目
アパート投資は、マンション投資よりも始めやすい不動産投資だと言われています。
比較的少ないコストで始められることや、利回りが高めであることなどがその理由です。
では、今回はこれからまさにアパート投資を始めようと考えている方に向けて、成功させるために押さえるべき10項目について解説しましょう。
①人気が高いアパートを購入する
アパート投資を成功させるには、当然購入する物件の空室率を下げなければいけません。
冒頭で、アパート投資は比較的利回りが高いという話をしましたが、たとえ利回りが高くても、空室が多ければリターンは小さくなります。
また、購入する物件の空室率を上げないようにするには、最初から人気が高いアパートを購入することをおすすめします。
人気が高いアパートとは、主に以下のような物件を指します。
最新設備がある
インターネット無料
利便性が高い立地にある
内装がオシャレ
外装、エントランスが明るい など
ちなみに、自身でアパートを建設するという場合も、上記のような条件を取り込むように意識するべきです。
②安定収入が得られるアパートを購入する
先ほど解説したように、最初から人気がある物件を購入すれば空室率は上がりにくく、アパート投資は成功しやすくなります。
また、人気が高く、なおかつ長期間安定収入が得られるアパートを購入できれば、もっとも理想的だと言えます。
長期間安定収入が得られるアパートとは、主に以下のような物件を指します。
建物の資産価値が高い
不動産会社との関係性が良い など
不動産会社との関係性が良い物件とは、前オーナーが不動産会社と良好な関係を築いており、トラブルが発生しにくい環境となっている物件を指します。
③利回りが高いアパートを購入する
アパート投資を成功させるのであれば、利回りが高いアパートを購入することも意識しましょう。
何度も言うように、アパート投資はマンション投資などに比べて利回りが高めです。
つまり、その中でも特に利回りが高い物件を購入できれば、他の不動産投資とより大きな利回りの差を付けられるということです。
ただ、利回りが高いからといって、諸経費や空室率を無視することはできません。
したがって、アパート投資を始める前には、単純な利益を計算するだけでなく、さまざまな費用が差し引かれた結果、どれくらいの利回りを維持できるのか把握しておく必要があります。
④セミナーに積極的に参加する
アパート投資を成功させたい方は、不動産会社や投資会社が主催のセミナーに積極的に参加しましょう。
セミナーに参加することで、アパート投資ではどれくらいのコストがかかるのか、どれくらいのリターンが得られるのか、借入金はどれくらいで完済できるのかなどがわかります。
また、参加費無料のセミナーは、1対1で行われる少し固いものではなく、大人数が一堂に会して講師の説明やアドバイスを聞く形式のものが多いです。
そのため、今すぐアパート投資を始めるつもりでなくても、気軽に参加できるでしょう。
⑤自主管理するかどうかを検討する
アパート投資を成功させるには、アパートについて自主管理できる部分はないかチェックし、実際自主管理するかどうかを検討しましょう。
管理会社に委託する場合にかかる管理費用は、アパート投資において大きな支出となります。
また、オーナー自身が管理するのは大変ですが、一部の自主管理であれば、それほど大きな負担にはなりませんし、管理費も抑えることができます。
ちなみに、オーナー自身で自主管理できる部分には、共用部分の管理などが挙げられます。
さすがに、入居者退去時の原状回復や、設備のメンテナンス、修繕などに関しては、自主管理では荷が重すぎるでしょう。
ただ、共用設備の軽い補修や、エントランス、駐輪場、廊下、階段、ゴミ捨て場の掃除などは、比較的少ない負担で行えます。
⑥節税効果を最大にする
アパート投資を成功させるためには、節税効果を最大にすることも欠かせません。
例えば、賃料収入などの不動産所得と、会社員としての給与などが該当する給与所得があるオーナーは、“損益通算”を活用することで節税できます。
アパートの購入費用や建築費用が大きい場合、初期費用をすべて回収するには時間がかかるため、節税効果を最大にして、少しでも早く初期費用を回収することは重要です。
初期費用を回収しなければ、アパート投資で得られる利益は実質0円のままです。
もし、自身で行える節税対策に限界を感じてしまったのであれば、不動産会社に相談し、どの部分で合法的に課税額を抑えられるのかについてアドバイスしてもらいましょう。
⑦築年数をチェックしてアパートを購入する
中古物件でアパート投資を成功させるには、必ず築年数をチェックしなければいけません。
築年数から、その物件においてかかる修繕費、メンテナンス費用についてシミュレーションできるためです。
たとえ利回りが高い物件でも、大規模な修繕や工事が必要な場合は、リターンが小さくなるため注意してください。
つまり、現時点での利回りや入居率の良さにばかり注目し、購入後のキャッシュフローについて考慮するのを忘れてはいけないということです。
⑧無理のない返済計画を立てる
アパート投資で成功するためには、アパートローンにおいて無理のない返済計画を立てることも重要です。
また、アパート投資で得られる利益や返済シミュレーションに関しては、利回りだけでなく、諸経費などを含むより現実的な数字で計算しましょう。
ちなみに、これは余談ですが、アパートを購入する際に利用できるのは、アパートローンだけではありません。
オーナーが投資用のアパートを“居住用”としても使用する場合は、一般的な住宅ローンを利用することもできます。
したがって、どうしても住宅ローンを利用したいという場合は、住居兼投資用物件として利用することも検討するべきです。
⑨自己資金をなるべく用意しておく
アパート投資を成功させるには、なるべく自己資金を用意しておくべきです。
確かに、アパート投資はマンション投資や戸建て物件投資に比べて、多くの自己資金は必要ありません。
ただ、やはり自己資金があるに越したことはなく、フルローンではなかなか思惑通りの物件を購入できないでしょう。
そもそも、アパートローンは自己資金（貯蓄額）なども審査対象になり得るため、多少は用意しておかないと借入さえもできない可能性があります。
⑩信頼できる不動産会社を見つける
アパート投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社の存在が必要不可欠です。
不動産会社に恵まれることで、アパート投資成功の確率はグンと上がります。
実際、信頼できる不動産を味方に付け、空室率が低いアパートで不動産投資を行うオーナーは、高い利回りで大きな資産を築き上げています。
優れた不動産会社の担当者は、いわばプロ中のプロであるため、そのような方を味方にすることで、成功率が上がるのは当然のことですね。
また、オーナー自身がもし失敗をおかしても、不動産会社のアドバイスによって経営体制を立て直せる可能性があります。
まとめ
今回は、アパート投資を成功させたい方が押さえるべき10項目を一挙に解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
アパート投資は誰でも気軽に始められる不動産投資ですが、“誰でも成功できる不動産投資”ではありません。
そこをしっかり理解していないと、始めてすぐ八方塞がりになってしまうことも考えられるため、注意しましょう。
