不動産投資で利用するアパートローンについて解説します
不動産投資を自己資金のみで始められるという方は、そう多くはありません。
ほとんどの方が“アパートローン”を利用して、まずは初期費用を準備します。
ここからは、そんな不動産投資で利用するアパートローンについて、詳しく解説していきたいと思います。
ぜひご覧ください。
アパートローンの概要
居住用物件を購入する際に利用するローンが“住宅ローン”であるのに対し、アパートローンとは、一般的に不動産投資用等の目的で建物を購入、建築する際に利用できるローンを言います。
これは、集合住宅を一棟まるごと購入する場合でも、一室のみ購入する場合でも利用が可能です。
また、購入費用としてだけでなく、投資用物件のリフォーム費用として、以前借り入れたアパートローンの借り換え費用としても利用できる、とても使い勝手の良いものとなっています。
アパートローンはどこで利用できるのか？
不動産投資で利用するアパートローンは、一般的に“メガバンク”とは呼ばれない金融機関で利用できます。
具体的には、“オリックス銀行”や“イオン銀行”などですね。
一方、“三菱UFJ銀行”や“三井住友銀行などのメガバンクは、あまりアパートローンの融資に積極的ではありません。
また、住宅ローンを利用できる金融機関として一般的な“住宅金融支援機構”でも、基本的には不動産投資用物件の購入に対する融資はできなくなっています。
審査は厳しい？緩い？
不動産投資で利用するアパートローンを利用したい方にとって、やはり審査が厳しいのか緩いのかは気になりますよね。
結論から言うと、アパートローンの審査は比較的厳しいと言えます。
例えば、住宅ローンの審査であれば、借入の申し込みをする本人の返済能力、職業、滞納履歴などを重点的にチェックするため、購入する居住用物件の審査はそれほど重要ではありません。
また、住宅ローンは金融機関の代表的な商品であり、なおかつ返済がストップしてしまう可能性は低いと多くの金融機関は考えているため、そこまで厳しく審査されることは少ないでしょう。
ただ、不動産投資で利用するアパートローンの審査では、申込者の返済能力や職業等だけでなく、購入する不動産投資用物件についてもしっかり審査されます。
具体的には、収益性や資産価値などですね。
つまり、不動産投資で利用するアパートローンは、申込者と購入物件、両方が融資に値するものでないと利用できないため、審査が厳しくなりやすいということです。
金利は高いのか？
不動産投資で利用するアパートローンの金利は、住宅ローンと比べてやや高めです。
また、利用する金融機関による金利の差が非常に大きいというのも特徴です。
ただ、審査がより厳しいところの方が金利は低く、逆にアパートローンの中では審査が緩いとされているところでは、金利が高くなる傾向にあるため、覚えておきましょう。
具体的には、2～5%程度が相場ですね。
ちなみに、アパートローンでは主に変動金利が採用されており、固定金利の選択肢は少なくなっています。
借入期間はどれくらい？
不動産投資で利用するアパートローンの借入期間は、たとえ購入するのが同じ築年数の物件であっても、住宅ローンのそれとは大きく異なります。
先ほども解説したように、居住用物件購入時に利用する住宅ローンの場合、返済がストップする可能性は低いと考える金融機関が多く、なおかつ借入期間は、申込者の年齢を主に考慮して決定されます。
そのため、すべて返済するときの年齢が満80歳である場合は、35年の最長期間借り入れることもできます。
一方、不動産投資用物件購入時に利用するアパートローンは、購入する不動産の築年数が借入期間に大きな影響を与えます。
中には、金融機関が定めた年数から築年数を引いた年数が借入期間になるケースもあるため、住宅ローンのように、最長期間の借入をすることは難しいでしょう。
もちろん、金融機関の中には、アパートローンの借入期間を一律で定めているところもありますが、そのようなアパートローンは審査が厳しかったり、金利が高かったりするケースが多いです。
どれくらいの金額まで借りられるのか？
不動産投資で利用するアパートローンは、借入限度額において、住宅ローンよりも有利な金融商品だと言えます。
なぜなら、アパートローンの借入限度額は、購入する不動産投資用物件の“担保評価”によって、大きく上昇する可能性があるためです。
つまり、住宅ローンとは違って、申込者の年収そのものが上がらなくても、購入する物件の収益性や資産価値が高ければ、限度額が上昇するということです。
また、担保評価の高い投資用物件を購入することで、年収も必然的に上がるため、それに応じてさらに限度額が上がることも考えられます。
アパートローンの審査に通りやすい物件について
不動産投資を始める際には、ほとんどの方がアパートローンを利用するため、どんな物件を購入すれば審査に通りやすいのかについては、必ず知っておきましょう。
アパートローンの審査に通りやすい物件には、主に以下のような特徴があります。
審査に通りにくい物件の特徴と併せて見てみましょう。
| 審査に通りやすい物件 | 審査に通りにくい物件 | |
| 築年数 | 築浅 | 築30年以上 |
| 専有面積 | 18㎡以上 | 16㎡未満 |
| 立地 | 都心部 | 地方 |
| 共用部 | 綺麗に管理されている | 自主管理 |
| 利便性 | 高い（駅チカなど） | 駅から徒歩15分以上 |
| 建物のスペック | 住戸数が多い | 住戸数が少ない（20戸未満） |
| 設備 | 風呂トイレ別 | 室内洗濯機置き場なし |
もちろん、これらはあくまで審査に“通りやすい”物件、“通りにくい”物件の特徴です。
地方にある物件や住戸数が少ない物件は、アパートローンの審査に必ず落ちてしまうというわけではありません。
審査の大きなポイントを“事業性”としている金融機関の場合は、購入する不動産投資用物件のスペックに関係なく、スムーズに審査を通過できることもあります。
アパートローンと住宅ローン、同時に利用できる？
同じ不動産に関するローンでも、アパートローンと住宅ローンが似て非なるものであることは、大体理解していただけたかと思います。
では、これら2種類のローンを、同時に利用することは可能なのでしょうか？
答えはYESです。
例えば、住宅ローンを返済している最中に、アパートローンを利用して不動産投資をスタートさせるようなことは、不可能ではありません。
なぜなら、この2つのローンは、重視されるポイントに違いがあるためです。
住宅ローンは、主に本人の返済能力が重視される一方で、アパートローンは物件の担保評価が重視されます。
つまり、“原資”がまったく異なるということですね。
しかし、不動産投資用物件の評価が重視されるアパートローンとはいえ、やはり本人の年収が多い場合の方が、比較的利用しやすくなることは事実です。
金融機関は、より返済が滞る心配の少ない方に対して融資したいですからね。
また、2つのローンを同時に利用する場合、キャッシュフローが厳しくなることも十分考えられるため、そこは事前にしっかり計画を練っておくことをおすすめします。
まとめ
ここまで、不動産投資で利用するアパートローンについて詳しく解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
アパートローンを利用するのであれば、最低でも今回解説した内容くらいは理解しておきましょう。
また、その上で複数のアパートローンを比較し、もっとも無理なく返済できるものを選ぶことが大切です。
アパートローンを制さずして、不動産投資を制すことはできません。
