不動産投資における“民泊経営”という選択肢について
不動産投資をこれから始める方であっても、賃貸経営はご存知でしょう。
では、”民泊経営“はどうでしょうか？
近年、耳にする機会も多くなったワードではありますが、不動産投資をこれから始める方の多くは、民泊経営がどのようなものなのかについて、ご存知ないでしょう。
詳しく解説しますので、ぜひ参考にどうぞ。
不動産投資における“民泊経営”について
そもそも民泊とは、ホテルのような一般的な宿泊施設ではなく、一見普通の一戸建てやマンションに旅行者を宿泊させることを言います。
以前は、ただ単に旅行者等を無料で宿泊させることを民泊と呼んでいましたが、近年はサービスとしての民泊が多く普及しており、有料の貸し出しを民泊と呼ぶのが一般的となっています。
また、不動産投資として民泊経営には、専用の物件を購入して貸し出すものもあれば、居住用として購入した物件の一室を貸し出すものもあります。
近年民泊のサービスが増えているのはなぜ？
先ほども触れたように、近年は不動産投資としての民泊経営を行う方が増えていますが、その理由は一体何なのでしょうか？
• インバウンドの増加
不動産投資としての民泊経営が増えている大きな理由としては、まずインバウンドの増加が挙げられます。
インバウンドとは、外国人が日本に訪れる旅行のことをいい、これが日本の大きな収入源の1つとなっています。
ただ、インバウンドが増加する一方で、日本は深刻な宿泊施設不足に陥っており、ホテルや旅館に泊まれなかった外国人観光客の受け皿として、民泊は大きく注目され、経営に着手する投資家も増加しています。
• 空き家の増加
不動産投資としての民泊経営が増えている理由には、空き家の増加も挙げられます。
近年、使い道がなく取り壊すこともできない空き家は増加の一途をたどっており、由々しき問題としてよく取り上げられています。
そこで注目されているのが、空き家を民泊にリノベーションし、宿泊施設として経営するという方法です。
このような民泊を経営する投資家が増えれば、空き家はどんどん減少しますし、地域の活性化にも繋がります。
民泊経営に関する法律について
不動産投資としての民泊経営をするのであれば、必ず“民泊新法”について知っておく必要があります。
これは名前の通り、民泊経営に関するあらゆる規定が設けられた法律であり、届出を行った“住宅宿泊事業者”が対象となります。
具体的には、主に以下のような規定が設けられています。
• 営業日数上限
民泊新法では、不動産投資としての民泊経営の営業日数上限を年180日までと定めています。
つまり、年間180日以上、旅行客を民泊に宿泊させてはいけないということです。
• 住宅の条件
民泊経営をするための住宅は、台所、浴室、トイレ、洗面設備が備えられたものでないといけません。
条例やマンション規約のチェックも必須
不動産投資としての民泊経営をするのであれば、民泊新法における規定だけでなく、各地域の条例やマンション規約についてもチェックしなければいけません。
例えば、先ほど民泊新法において、年間の営業日数上限が定められているという話をしましたが、各自治体が条例により、他にも営業してはいけない日を定めているケースがあります。
例えば、東京都港区では、指定区域内でオーナー不在の民泊を経営する場合、学校の長期休暇期間以外の経営が禁止されています。
つまり、夏休みや冬休みの期間にしか、民泊を営業してはいけないということですね。
このようなルールを知らず、不動産投資としての民泊経営を初めてしまうと、想定していた利益にまったく届かないケースもあるため、注意しましょう。
また、同様に不動産投資としての民泊経営ができるエリアであっても、利用するマンションにおいて、民泊経営が禁止されている場合、そのルールに従わなければいけません。
投資家側から見る民泊経営のメリットは？
• 初期費用が安い
不動産投資としての民泊経営は、空き家を活用して始めることもできるため、比較的初期費用は安いです。
また、民泊を経営するにあたって、家具や家電は揃えておく必要がありますが、これらはすべて新品である必要がありません。
もっと言えば、家具や家電がすでに揃っている自宅の一室であれば、ほとんどコストをかけずに始められます。
• 住居専用地域でも行える
用途地域の1つに、“住居専用地域”というものがあります。
これは、用途地域指定のうち、“第1種低層住居専用地域”、“第2種低層住居専用地域”、“第1種中高層住居専用地域”、“第2種中高層住居専用地域”の4つを指しています。
ホテル、旅館といった宿泊施設は、住居専用地域では営業できませんが、不動産投資としての民泊経営は、これらの住居専用地域でも行うことが可能です。
• 許可を取得すればそのまま売却できる
不動産投資としての民泊経営では、賃貸経営などと同様に、なかなか利益が出せないケースもあります。
ただ、もし民泊経営を諦め、物件を売却しようと考える場合は、そのまま民泊として売却することができます。
なぜなら、1度民泊経営の許可が取得された物件であれば、たとえ所有権が移っても、そのまま民泊として経営できるためです。
つまり、買い手からすれば、すでに許可が取られている物件で民泊経営を始められることになり、売り手からすれば、ニーズが高い物件を好条件で売却しやすくなるということです。
経営のデメリットにはどんなことが挙げられる？
• 固定費がかかる
不動産投資としての民泊経営では、当然ながら毎月固定費がかかります。
物件を購入して行う民泊経営であればローン返済がかかりますし、Airbnbなどのサイトに登録するのであれば、手数料もかかります。
また、光熱費や消耗品費も当然かかり続けるため、最初から規模を大きくしすぎるのは危険だと言えるでしょう。
• 近隣住民と揉めやすい
不動産投資としての民泊経営には、近隣住民と揉めやすいというデメリットがあります。
なぜかと言うと、旅行客が施設内で騒いだり、ゴミを周辺に散らかしたりするケースが多く、これがクレームに繋がりやすいためです。
また、民泊には住人ではない外国人が出入りするため、防犯上の不安を覚える近隣住民の方も増えやすくなってしまいます。
そのため、民泊経営をするのであれば、宿泊する旅行客にルールの厳守を徹底させたり、近隣住民に説明の機会を設けたりする必要があります。
• 設備を壊されたり汚されたりされるケースが多い
民泊経営を行う場合、旅行客に物件の設備を壊されたり、汚されたりするケースも少なくありません。
例えば、部屋中にゴミが散乱していたり、使い勝手がわからないままトイレを使用して汚されていたり、家具が壊されていたりするケースは、非常によくあります。
もちろん、これらの問題は、文化の違いによって起こることもあるため、ある程度は致し方ないと言えるでしょう。
ただ、設備の使用方法がわからないことによって起こるトラブルは、外国語で説明書きをしておくなどすることで、ある程度防止できます。
まとめ
ここまで、不動産投資としての民泊経営について詳しく解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
賃貸経営と民泊経営が全く異なるものであることは、理解していただけたでしょう。
また、比較的少ない初期費用で始められることもわかっていただけたかと思いますので、空き家の活用方法に困っている方などは、そのエリアで民泊経営が可能なのかどうかを調べ上げ、不動産投資の選択肢に入れていただければと思います。
