中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント10選
初めは中古の集合住宅を購入し、そこから少しずつ不動産投資の規模を広げていこうと考えている方は多いでしょう。
ただ、中古の集合住宅での不動産投資には、必ず押さえておきたいポイントがいくつかあります。
ここからは、たっぷり10個のポイントについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント①複数の不動産会社、サイトを活用する
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント②今後人口が減りそうな立地は避ける
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント③賃料収入60,000円以下の物件は避ける
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント④1R物件を選ぶ
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑤築年数が古すぎる物件は避ける
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑥入居者目線で物件を選ぶ
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑦売却理由を考えて購入する
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑧瑕疵をチェックする
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑨管理状況をチェックする
- 中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑩値下げ交渉をする
- まとめ
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント①複数の不動産会社、サイトを活用する
中古の集合住宅での不動産投資を始める際は、必ず複数の不動産会社、サイトを活用するようにしましょう。
中古の集合住宅の購入では、数多ある物件の中から、いかに優良物件を選択できるかが大きなポイントとなります。
そのため、いくつかの不動産会社に話を聞き、複数のサイトから情報を集めることを怠ってはいけません。
また、ポータルサイトの中には、会員登録をすることで、より詳しい中古物件の情報を得られるものもあるため、ぜひそちらも活用してみましょう。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント②今後人口が減りそうな立地は避ける
中古の集合住宅での不動産投資を始める際は、今後人口が減りそうな立地を避けるようにしましょう。
地方や郊外などのエリアには、1,000万円を下回る価格で購入できる中古の集合住宅もありますが、このようなエリアは、今後人口が減っていくことが予想されます。
不動産投資は、入居者がいて初めて成立するものであるため、都心に近いエリアでの物件購入を心掛けることは、とても重要です。
また、単純に人口が多いか少ないかだけで購入エリアを選ぶのではなく、購入を検討しているエリアの市区町村における、人口動態もチェックしておきましょう。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント③賃料収入60,000円以下の物件は避ける
中古の集合住宅での不動産投資は、新築での不動産投資とは違い、最初からある程度賃料が決まっていることがあります。
例えば、オーナーチェンジ物件である場合、急に賃料をガンと上げることはできません。
また、そのような中古の集合住宅を購入する際は、賃料収入が60,000円以上の物件を選ぶようにしましょう。
なぜなら、管理費や修繕積立金などのランニングコストや、都度必要になる原状回復費や修繕費を差し引かれた場合、賃料が60,000円以下だと、著しく収支が悪くなってしまうためです。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント④1R物件を選ぶ
中古の集合住宅での不動産投資では、1R物件を選ぶようにしましょう。
確かに、2LDKや3LDKなど、ファミリー向けの物件の方が賃料設定は高いため、魅力的ではあります。
ただ、ファミリー層の入居年数は、単身者よりも短いと言われており、これは言い換えると、単身者向け物件よりファミリー向け物件の方が、空室リスクが高いということになります。
そのため、1R物件を選ぶ方が、安定した継続収入を得られる可能性は高いのです。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑤築年数が古すぎる物件は避ける
中古の集合住宅での不動産投資では、築年数が古すぎる物件を避けるようにしましょう。
具体的に言うと、1981年以前に建築された中古物件は避けるべきです。
なぜなら、1981年より前に建てられた中古物件は、現行の“新耐震基準”を満たしていない可能性があるためです。
ただ、耐震工事を施し、建築後に耐震性が上がった物件であれば問題ないため、工事履歴はしっかりチェックしておきましょう。
自身の資産を守るためにも、入居者を守るためにも、耐震性は必ず重視するべきです。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑥入居者目線で物件を選ぶ
妥協せず、入居者目線で物件を選ぶというのも、中古の集合住宅での不動産投資におけるポイントです。
つまり「自分がその物件に住みたいかどうか」という視点から、中古物件をチェックした上で購入するということですね。
例えば、自身が賃貸物件を借りるときにチェックする賃料、アクセス環境、設備、築年数、周辺環境などに関しては必ずチェックし、客観的に評価しましょう。
また、物件購入前に、その物件における良い点、悪い点を知りたいというのであれば、“マンションノート”などの口コミサイトも活用してみましょう。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑦売却理由を考えて購入する
中古の集合住宅での不動産投資では、売却理由が何なのかを考えて物件を購入することも大切です。
中古物件市場には、割安かつ高利回りで、アクセス環境も設備も揃っているような物件は存在しません。
なぜなら、そんなに優れた物件を売却する理由がありませんし、仮に売り出されていたとしても、業者がすぐに押さえてしまうためです。
そのため、現在売り出されている中古物件は、他の物件よりも劣っているところがあると認識しておくべきでしょう。
例えば、高利回りではあるものの、アクセス環境が悪く空室リスクが高い、良い物件にも関わらず、満足度が低くて空室期間が延びがちといったような、その物件における問題は、しっかりと見極めましょう。
また、中古物件の購入時、可能であれば、売主に直接売却理由について質問することをおすすめします。
もちろん、売主は買い取ってもらうことを目的としているため、すべては聞き出せないかもしれませんが、何か有力な情報を得られるかもしれません。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑧瑕疵をチェックする
物件の瑕疵をチェックすることも、中古の集合住宅での不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。
新築の集合住宅の場合、購入後10年は売主に瑕疵担保責任が発生しますが、中古物件の場合、売主が瑕疵担保責任を負うのは数ヶ月である場合が多いです。
そのため、物件を購入したら、不動産投資を始めるのと並行して、1つ1つ物件に瑕疵がないかチェックして回りましょう。
具体的には、設備や給排水管の確認、カビやシミ、雨漏りなどの確認、シロアリ被害、ドアの建て付けの確認などを行います。
また、もし自身でチェックするのが不安な場合は、多少のコストを費やして、ホームインスペクションを行うことも検討しましょう。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑨管理状況をチェックする
中古の集合住宅での不動産投資を始める際は、必ず物件購入前に管理状況をチェックしておきましょう。
具体的には、共用部分の清掃は行き届いているか、エレベーターのメンテナンスは定期的にされているか、消防設備、貯水槽の点検はされているか、修繕履歴がしっかり残っているかなどのチェックですね。
中古の集合住宅での不動産投資におけるポイント⑩値下げ交渉をする
中古の集合住宅での不動産投資を始める際は、物件の購入価格の値下げ交渉をしましょう。
売主の多くは、ある程度値下げ交渉されることを予想して、初めから「これくらいの価格で売れたらいいな」という価格で中古物件を売り出しています。
そのため、多少の値下げ交渉に関しては、応じてくれる可能性が高いでしょう。
ただ、闇雲に値下げ交渉をすると、売主の方が離れていってしまう可能性があるため、他の物件よりもどこが劣っているのかなどを正確に伝えた上で、冷静に交渉することが大切です。
まとめ
ここまで、中古の集合住宅での不動産投資におけるポイントについて解説してきましたが、理解していただけたでしょうか？
中古の集合住宅は、確かに新築よりも安いですし、初心者の方でも気軽に購入できる可能性は高いです。
ただ、中古だからこそ気を付けなければいけない点はたくさんあるため、「最初は何でもいいや」というような軽い感覚で購入すると、痛い目に遭うでしょう。
