不動産投資は、成功すれば多額の利益を手にできる投資ですが、もちろん失敗すれば、多額の借金を作ってしまう可能性もあります。
では、不動産投資で借金を作ってしまう原因には、一体どんなことが挙げられるのでしょうか?
また、不動産投資でできた借金をなくすには、どうすればいいのでしょうか?

不動産投資で借金を作ってしまう原因①自然災害

不動産投資を行っていると、“自然災害”が原因で、借金を作ってしまうことがあります。
たとえ、どれだけ良い立地、物件を選び、利益を上げられていたとしても、地震や台風、津波などの自然災害が発生すると、その状況は一変してしまいます。
つまり、自然災害によって、不動産投資用物件が倒壊してしまうと、まったく利益を上げられない状況になってしまい、それが借金に繋がってしまうということです。
もちろん、まだ返済できていない不動産ローンが残ったまま、建物が倒壊してしまうことで、そのローンも借金として残り続けます。
保険に加入していれば、多少自然災害時にかかる費用は補償してもらえますが、1度なくなった不動産が戻ってくることは二度とありません。
そのため、不動産投資用物件を購入する際は、立地の良さや物件の良さだけでなく、地盤の良さや過去の自然災害の被害についても、しっかりチェックしておくべきでしょう。

不動産投資で借金を作ってしまう原因②不動産価格の下落

不動産投資では、“不動産価格の下落”によって、借金を作ってしまう場合もあります。
不動産投資には、“インカムゲイン型”と“キャピタルゲイン型”があります。
インカムゲイン型とは、不動産投資用物件を購入し、賃貸経営などをすることで、継続的に安定した運用益(インカムゲイン)を受け取ることを目的とした不動産投資を言います。
これに対し、キャピタルゲイン型とは、今後価値が上がると予想される不動産を購入し、価値が上がったタイミングで売却して、売却益(キャピタルゲイン)を得ることを目的とした不動産投資のことを指します。
不動産価格の下落が、借金に繋がってしまうというケースは、このキャピタルゲイン型の不動産投資でよく見られます。
つまり、価格が上がると踏んで不動産を購入したにも関わらず、その後価格が低下し、売却価格が購入時の価格を上回れなくなるということです。
これは、正確には借金とは言えないかもしれませんが、購入時よりも資金がマイナスになってしまうという意味では、借金と言っても過言ではないでしょう。

不動産投資で借金を作ってしまう原因③空室

インカムゲイン型の不動産投資、つまり一般的な賃貸経営においては、“空室”が原因で借金を作ってしまうというケースが多いです。
賃貸経営は、借り手から賃料を得ることで、初めて投資として成り立つものです。
空室が1つできれば、月の収入が数万円程度少なくなりますし、それが2つ、3つと増えていけば、どんどん得られる収入は減ってしまいます。
場合によっては、物件が一部屋も埋まらないということも考えられ、そうなれば当然収入はなくなるため、管理費等の支出のみが出ていく形になり、それが借金となってしまうこともあります。
もちろん、ある程度自己資金に余裕がある場合、空室だらけの状態が続いても、すぐに借金漬けになることはありませんが、不動産投資用物件の購入費用の大部分を不動産ローンで賄っているという方は、空室が即借金に繋がります。

不動産投資で借金を作ってしまう原因④経営資金の不足

不動産投資では、”経営資金の不足“が借金に繋がるケースも多く見られます。
不動産投資では、賃料によって利益を上げることができますが、それがすべてオーナーの収入になるのかというと、決してそうではありません。
不動産投資用物件を経営していくには、管理費や修繕費、各種保険料や各種税金、ローン返済などのランニングコストが必要であり、オーナーの収入となるのは、毎月の賃料収入からこれらを差し引いた金額です。
そのため、経営資金が不足してしまうと、毎月の賃料だけでは黒字にすることができず、その状況がもっと悪化すると、借金に繋がってしまうのです。
ランニングコストは、思った以上に不動産投資における大きな負担となるため、経営資金をしっかり準備した上で、不動産投資開始から軌道に乗るまでの期間を乗り越えなければいけないのです。

不動産投資でできた借金をなくす方法①早めに売却する

では、不動産投資でできた借金をなくすには、一体どうすればいいのでしょうか?
1つは、これ以上借金が膨らむ前に、早めに不動産投資用物件を売却するという方法です。
まだそれほど借金が大きくない状況であれば、不動産投資用物件を売却することで、借金をすべてチャラにできる可能性があります。
特に、ローンが残っている不動産においては、早めに売却して、売却益でローンを返済しなければ、多額の借金が残ったままになってしまいます。
これは、投資における鉄則の1つ、“損切り”ですね。
ただ、これはあくまで、売却価格がローン残高よりも高い、いわゆる“アンダーローン”の状態である場合のみ、可能な方法です。
では、売却価格がローン残高よりも低く、不動産を売却しても借金(ローン)がなくならない“オーバーローン”の場合は、一体どうすべきなのでしょうか?

オーバーローンのときはどう対処すればいい?

オーバーローンの場合、抵当権を設定している金融機関は、不動産の売却を認めてくれません。
そのため、“任意売却”という選択肢を取るケースが多くなるでしょう。
任意売却とは、抵当権を設定した金融機関と交渉し、許可を得ることで、ローン残債のある不動産の抵当権を抹消してもらい、不動産を売却できるという制度を言います。
また、任意売却をすれば、競売にかけられる場合よりも、基本的には高い価格で売却できます。

不動産投資でできた借金をなくす方法②任意整理

不動産を売却し、ローンを返済しても、まだ他の借金が残っているという場合は、“任意整理”を検討しましょう。
任意整理とは、司法書士が債権者と交渉をし、将来利息のカットや長期分割弁済などの和解を成立させ、支払いを楽にする手続きのことを言います。
ただ、1度任意整理をしてしまうと、信用情報機関に登録され、今後借入が5年間不可能になります。

不動産投資でできた借金をなくす方法③個人再生

“個人再生”とは、債務者が裁判所に申し立てをして、大幅に減額された債務を3~5年の分割で支払い、残りの債務を免除してもらう手続きを言います。
これも、不動産投資でできた借金を早めになくす方法としては効果的でしょう。
ただ、個人再生を行うと、任意整理と同じく、今後しばらくの間借入ができなくなり、借入ができない期間は任意整理よりも長いです(約5~10年)。
また、返済を継続できる収入があることが利用条件のため、専業投資家は利用できないことも考えられます。

不動産投資でできた借金をなくす方法④自己破産

“自己破産”とは、裁判所に“破産申立書”を提出し、免責許可決定をもらうことで、すべての借金をなくせるという手続きを言います。
一気に借金をなくせるという意味では、唯一無二の方法だと言えますね。
ただ、自己破産をすると、当然数年間(約5~10年)借入ができなくなり、住所氏名が官報という国発行の機関紙に掲載されてしまいます。
また、もちろんすべての方が、免責許可決定をもらえるわけではありません。

まとめ

ここまで、不動産投資で借金を作ってしまう原因、借金をなくすための方法について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?
不動産投資に失敗すると、一気に多額の借金ができる可能性があります。
また、借金をなくす方法に、任意整理や個人再生、自己破産などがあると解説しましたが、これらは今後の生活にある程度支障をきたすものであるため、あくまで最終手段として考えておきましょう。