公務員の方が不動産投資を行うという選択肢について
副業として不動産投資をしようと考えているのは、一般の会社員の方だけではありません。
公務員として働く方の中にも、不動産投資をしながら、資産形成を行おうとしている方はいます。
今回は、公務員の方が不動産投資を行う際に注意したいこと、公務員に不動産投資がおすすめの理由などについて、徹底的に解説します。
公務員の方が不動産投資を行う際に注意したいこと①“副業”と判断されないようにする
公務員の方が不動産投資を行う際、もっとも注意しなければいけないことは、“副業”と判断されないようにすることです。
公務員は、原則副業が禁止されています。
これは、国家公務員法ならびに地方公務員法、副業禁止規定によって定められているルールであるため、必ず遵守しなければいけません。
ただ、副業と判断されない程度の不動産投資であれば、公務員の方でも実践することはできます。
では、“副業と判断されない程度の不動産投資”とは、具体的にどのようなものを指すのでしょうか？
①一定の規模を超えていない不動産投資
一定の規模を超えていない不動産投資であれば、公務員の方でも実践できます。
具体的には、戸建物件での不動産投資の場合は5棟以下、集合住宅での不動産投資の場合は、10室以内に収めることで、副業とは判断されなくなります。
ちなみに、戸建物件と集合住宅を両方所有する場合は、集合住宅の2室を戸建物件の1棟として計算します。
ただ、後述しますが、上記の規模以下の不動産投資だからと言って、必ずしも副業と判断されないわけではないため、注意しましょう。
②収入が莫大ではない不動産投資
公務員の場合、不動産投資における年間の賃料収入が500万円を超えると、副業と判断されてしまいます。
逆に、年間500万円以下の賃料収入であれば問題ありません。
ただ、たとえ年間の賃料収入が500万円以下であっても、戸建物件5棟以上、集合住宅10室以上で不動産投資を行っている場合は副業となってしまうため、その点は留意しておきましょう。
もちろん、戸建物件5棟以下、集合住宅10室以下であっても、年間の賃料収入が500万円を超えている場合は、副業禁止規定に抵触します。
③管理会社が管理を行う不動産投資
公務員は、不動産投資を行うことで、公務員としての業務に支障をきたさないことを証明するため、必ず管理業務を管理会社に委託しなければいけません。
そのため、公務員の方が自分自身で管理を行ってしまうと、規模に関わらず、その不動産投資は違法性のあるものとなってしまいます。
もし副業と判断されたらどうなるのか？
公務員の不動産投資が副業と判断されてしまった場合、法律に基づいた懲戒処分を受けることになります。
具体的には、免職や停職、減給や戒告などが挙げられます。
また、公務員が不動産投資を行うには、そもそも規模や収入に関わらず、必ず職場に申請をし、許可してもらわなければいけません。
もし許可を得ずに不動産投資を行った場合、それが副業と判断されないものであったとしても、前述のような懲戒処分を受ける可能性があるため、注意しましょう。
ちなみに、副業と判断されるような一定の規模を超えている不動産投資が、例外的に許可されるケースもあります。
公務員の方が不動産投資を行う際に注意したいこと②多くの知識とスキルを事前に身に付ける
公務員の方は、民間企業で働く会社員の方とは違い、利益を上げることを目的とした組織に属しているわけではありません。
そのため、“利益を上げる”ということへの意識が少し薄い可能性があります。
また、そのようなことが原因で、割に合わない高額な不動産を購入してしまったり、リスクヘッジにまで目が届かなかったりすることも考えられます。
したがって、公務員の方は、不動産投資をスタートさせる前に、不動産投資に関する知識やスキルを、できる限り多く身に付けておく必要があります。
そして、もっとも効率的に不動産投資の知識、スキルを身に付けるために、多くの専門家が集まるセミナーに参加することをおすすめします。
公務員の方が不動産投資を行う際に注意したいこと③高額な不動産を勧められる可能性が高い
公務員は信頼性の高い職業であるため、とても融資の審査に通りやすいです。
ただ、その反面、不動産会社から高額な不動産を勧められる可能性が高くなります。
そのため、自身で不動産の収益性をチェックし、購入すべき不動産なのかどうかを判断するための知識は、必ず持っておく必要があります。
高額な不動産だからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。
公務員の方に不動産投資がおすすめの理由とは？
公務員の方が不動産投資をする際には、さまざまなことに注意しなければいけません。
ただ、公務員と不動産投資はとても相性が良く、可能であればぜひ実践することをおすすめします。
おすすめの理由は以下の通りです。
①信頼性が高い
先ほども少し触れましたが、公務員は非常に信頼性の高い職業です。
そのため、融資の審査に通過しやすく、なおかつ融資可能金額も大きくなることが予想されるため、「購入したい不動産があるけど、資金が足りない…」ということにはまずなりません。
また、金利あるいは借入期間などの条件面でも良い待遇を受けやすく、比較的スムーズに不動産投資を始められるでしょう。
②仕事が忙しくても実践できる
公務員の方が不動産投資を行うためには、必ず管理会社に管理業務を委託しなければいけません。
ただ、これを言い換えれば、“公務員は不動産投資の管理を自分でしなくてもいい”ということになります。
自己管理をする場合、入居者募集、契約、クレームやトラブル対応など、さまざまな業務をこなさなければいけません。
一方で、管理会社にこれらの業務を一任できる公務員は、たとえ仕事が忙しくても、物件選びを間違えなければ、少ない負担である程度の利益を上げられるでしょう。
公務員の方の不動産投資用物件選びについて
公務員の方は、不動産投資において莫大な利益を得ようとする必要がないため、物件選びでは最低限の項目だけチェックしておきましょう。
具体的には、収益性と合わせて、以下の項目をチェックして物件選びをすればOKです。
①ニーズが高いエリアかどうか
公務員の方が物件選びをする際は、購入しようとする不動産のあるエリアが、ニーズの高いエリアかどうか、つまり”空室が少ないエリアかどうか“を必ずチェックしましょう。
②耐久性に優れている建物かどうか
日本はとても災害の多い国です。
そのため、購入する物件が耐久性や耐震性、あるいは耐火性に優れている建物かどうかは、必ずチェックしなければいけません。
おすすめは、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）、RC造（鉄筋コンクリート造）の物件をおすすめします。
③人口減少リスクがないかどうか
現時点でとてもニーズの高いエリアであったとしても、今後人口が減少するリスクがあるエリアでの物件購入は、あまりおすすめできません。
逆に、今後新しく駅ができるエリアや、新しい路線が乗り入れる予定のエリア、さらには、大規模なショッピング施設ができる予定のエリアなどは、これから人口が増加する可能性があるため、とてもおすすめです。
まとめ
ここまで、公務員の方が不動産投資を行うという選択肢について、さまざまなことを解説してきました。
公務員と不動産投資の相性が良いことは事実ですが、公務員の不動産投資には制約が多く、生半可な知識ではなかなかうまくいかないでしょう。
そのため、専門家や不動産投資経験者の力を借り、用意周到な状態で実践することをおすすめします。
