不動産投資における重要な要素として、“運用”と“管理”が挙げられます。
たとえ良い物件を購入できたとしても、適切な運用、管理を行わなければ、すぐに不動産投資は頓挫してしまう可能性があります。
今回はその中でも、“物件管理”、“修繕補修”、そして“賃料”について詳しく解説したいと思います。

不動産投資において重要な運用、管理①物件管理

物件管理とは、文字通り不動産投資用の物件を管理することを言い、“建物管理”と“賃貸管理”の2種類に細分化されます。
建物管理には、建物の共有部分における掃除、設備の保守点検などが該当し、賃貸管理には、入居者の募集や賃料の集金、賃料未払いに対する通知や督促、入居者の要望への対応などが該当します。
マンションなどの集合住宅を一棟すべて購入して不動産投資を行う場合、オーナーとなる投資家の方は、建物管理と賃貸管理の両方について、自身で行うのか、管理会社に委託するのかを決定する必要があります。
一方、集合住宅の1室のみを購入して不動産投資を行う場合、建物管理を行う管理会社はすでに決定しているため、オーナーとなる投資家の方は、賃貸管理の方法のみを決定します。

自力で物件管理を行うのは非常に難しい

不動産投資における物件管理は、建物管理、賃貸管理ともに、オーナーとなる投資家自身で行えます。
ただ、投資家の方が自力で物件管理を行うのは、非常に困難だと言えます。
特に、普段会社員として働いているような兼業投資家の方は、必ず管理会社に物件管理を依頼しましょう。
投資家自身が物件管理を行う場合、「給湯器が動かない」「水漏れがしている」といったようなトラブルに対して、時間帯を問わすに対応しなければいけなくなります。
もちろん、平日の日中や夜中などにそのような連絡が来る可能性もあるため、すべて投資家の方自身が対応していると、とてもではありませんが身体が持ちません。

管理会社はどう選ぶ?

不動産投資における物件管理を依頼する管理会社は、サポート体制についてしっかりチェックしましょう。
まず、管理体制についてですが、基本的には、365日24時間クレームや要望に対応してくれるところをおすすめします。
また、“入居者募集”への対応力についてもチェックしておきましょう。
空室ができてしまったとき、入居者募集に長けている管理会社がいれば、とても心強いです。
具体的には、入居者募集を行う専門部署、スタッフが整っているかについて、また、その管理会社が担当している他の賃貸物件の入居率が高いがどうかについてチェックし、納得した上で依頼する管理会社を決定しましょう。

不動産投資において重要な運用、管理②修繕補修

修繕補修とは、建物や設備に対して、必要な修繕や補修を施すことを言います。
常に大規模な修繕補修をする必要はありませんが、常に点検を行い、適宜修繕や補修を施すことは、物件の資産価値を維持すること、ひいては空室リスクを低減させることに繋がります。
また、大規模な修繕補修に関しては、通常10~13年目には行わなければいけないことが予想されるため、必要な費用を計画的に積み立てておかなければいけません。

不動産の修繕補修は、すべてオーナーが行うのか?

不動産投資において重要な運用、管理の1つである修繕補修は、基本的にはすべてオーナーとなる投資家の方が行います。
民法第606条には、“賃貸人(オーナー)は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕の義務を負う”と記載されています。
ただ、入居者と賃貸借契約書を交わす際に、“修繕に関する特約”を盛り込んでいる場合は、入居者が修繕補修を施す範囲、オーナーが修繕補修を施す範囲を定めることができます。
例えば、修繕補修が必要になった原因が入居者にある場合、オーナーは修繕補修の義務を負わないという特約を設けておけば、オーナーの負担は軽減されます。

1室のみで不動産投資を行う場合は“修繕積立金”がある

マンションなどの集合住宅を1室のみ購入して不動産投資を行う場合、オーナーとなる投資家の方自身が、自主的に修繕補修にかかる費用を貯めておく必要はありません。
なぜかと言うと、集合住宅の1室のみを購入する場合、管理組合に対して“修繕積立金”を支払うことになるためです。
これは、集合住宅の共有部分における修繕のために積み立てられる金銭です。

修繕補修が実施される主な箇所、設備について

不動産投資において重要な運用、管理である修繕補修を行う箇所、設備には、主に以下のものが挙げられます。

①屋上、ルーフバルコニー(防水工事)
②外壁(塗装工事)
③床(防水工事)
④共有部分の鉄部(塗装、錆び落とし)
⑤給水、排水設備(交換、補修、塗装工事)
⑥ガス、電気設備(交換)
⑦消防設備(修繕工事)
⑧エレベーター(修繕工事)

この他には、掲示板や集合ポスト、自動ドアなどの修繕工事や、耐震、バリアフリー工事などが挙げられます。

不動産投資において重要な運用、管理③賃料

不動産投資においては、賃料の適切な管理も必要不可欠です。
賃料とは、物件を貸し出す対価として、入居者から受け取る金銭のことを言います。
“家賃”のことですね。
賃料に関して注意したいことは、やはり安易に値下げをしないことです。
一棟マンションで不動産投資をする場合、空室が増えると、どうしても「早く入居者を決めたい」という焦りが出てきます。
空室の期間が長くなればなるほど、その焦りは大きくなるでしょう。
ただ、たとえそのような状況になっても、安易に賃料を値下げしてはいけません。
なぜなら、物件が老朽化していたり、そのエリアの状況変化によって、物件の競争力が大きく低下したりしている場合、賃料を下げてもすぐに空室は埋まらないためです。

 

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