不動産投資における、さまざまな失敗のパターンを紹介します
不動産投資に失敗は付き物です。
ただ、不動産投資の失敗にはいくつかのパターンがあり、それぞれの失敗のパターンにおける対策を知っておけば、確実に成功の可能性は上がります。
今回は、実例を交えながら、不動産投資における失敗のパターンと、その対策について解説します。
不動産投資における失敗のパターン①学校の場所が変わってしまった
Hさんが不動産投資先として選んだのは、有名な大学の近くにあるマンションでした。
大学の周辺には、他にも数多くのマンションが建ち並んでいましたが、Hさんが購入したマンションは、セキュリティ性が極めて高い物件であったため、女子学生には重宝されるだろうという予想から、購入を決断しました。
実際、購入してから数年間の間は、予想通り多くの学生が入居し、空室もほとんどありませんでした。
しかし、購入から5年が経ったある日、急に近くにあった大学が別の場所に移ることになったのです。
これにより、Hさんのマンションの入居者は激減します。
また、3月いっぱいまで入居していた入居者が多く、新しい入居者の内見が4月からしかできなくなったことで、年度の切り替わりでの入居者付けに失敗し、結果的にほとんどの部屋が1年以上空室という状況になってしまいました。
学校の場所が変わってしまうことへの対策とは？
上記の不動産投資失敗のパターンを防ぐには、1つの学校、あるいは企業などに依存した不動産購入を避ける必要があります。
近年、地方などでは、大学の場所が変わってしまうケースも珍しくなく、学生の入居が見込めるという理由だけで不動産を購入するのは、あまりにもリスクが高いと言えるでしょう。
そのため、不動産投資のための物件を購入するのであれば、アクセス環境が良いエリアなど、1人暮らしの需要が長い間続くと予想される物件を購入すべきです。
不動産投資における失敗のパターン②無駄な費用がかかってしまった
Jさんは、地方マンションでの不動産投資において、安定した収入を得ていました。
また、Jさんは、もっと良い立地でのマンション投資に切り替えたいと考えていましたが、当然良い立地のマンションは高く、なかなか理想のマンションを見つけられないでいました。
そんなとき、Jさんの目に飛び込んできたのが、競売物件です。
Jさんは有名な繁華街の近くで、2,000万円のマンション（競売物件）を購入しました。
Jさんがこの競売物件を購入したのは、月15万円前後の賃料が設定できそうなこと、将来的には売却しやすそうなことが理由です。
ただ、実際購入後に部屋の中を見ると、これまで返済ができなかった方が住んでいたこともあり、多くの残置物、ゴミなどが散乱していました。
また、壁や天井のクロスもボロボロで、トイレや風呂の汚れもひどく、とても賃貸物件として貸し出せる状態ではなかったのです。
結局、Jさんはこの競売物件を貸し出すために、500万円ものリフォーム費用を負担する羽目になりました。
競売物件で失敗してしまうことへの対策とは？
上記の不動産投資失敗のパターンを防ぐ方法は、至ってシンプルです。
それは、なるべく競売物件で不動産投資はしないということです。
競売物件は、通常の不動産と違って内見ができない上に、売り手には瑕疵担保責任が発生しません。
そのため、割安というだけで競売物件に飛びついてしまうと、不動産投資は失敗する可能性が高いと言えます。
また、もっと言えば、近年は競売物件市場に一般の入札者が多く参加しており、以前と比べて、安い価格では購入できなくなっています。
不動産投資における失敗のパターン③利回りだけで判断してしまった
Nさんは、購入価格の安さと利回りの良さから、東京の郊外の物件を1室購入しました。
入居者も比較的すぐに集まり、最初は順調に利益を上げていましたが、1度目の契約更新のタイミングで、その入居者は別の物件に転居してしまいました。
そこからNさんは、新しい入居者を募集しましたが、その物件は築年数が25年と古く、その上駅からかなり離れたところにあったため、なかなか入居者は決まりませんでした。
なんとかこの状況を打破したかったNさんは、賃料を1万円安く設定し、やっとの思いで新しい入居者を見つけることができましたが、その間6ヶ月も空室の状態が続いたことで、想定よりも利回りは大きく下がってしまいます。
また、賃料を安くしたことで、その後も苦戦が続き、最終的には売却という決断に至ります。
ただ、築年数が経過しており、なおかつアクセス環境が悪い物件のため、買い手もなかなか見つからず、買い手が見つかったころには、Nさんは大きな負債を抱えることになってしまったのです。
そして、その負債は、物件を売却してもすべて返済することができませんでした。
利回りだけを見て失敗してしまうことへの対策とは？
上記の不動産投資失敗のパターンを防ぐには、高い利回り、そして目先の利益にばかり気を取られないようにするべきです。
“木を見て森を見ず”という言葉があるように、築年数や周辺環境、あるいは周辺にある物件の賃料相場を把握せず、利回りだけを見て物件を購入すると、不動産投資は失敗に終わる可能性がとても高いです。
つまり、賃料を周辺相場に近い価格、またはその物件のグレードに見合った価格に設定することが、安定した利益を上げるための鉄則だということです。
不動産投資の失敗に繋がりにくい“手堅い物件”とは？
不動産投資における失敗を減らすためには、できる限り失敗に繋がりにくい物件がどんなものなのかを知る必要があります。
いわゆる“手堅い物件”ですね。
特に不動産投資初心者の方は、以下のような手堅い物件を選択肢に入れることをおすすめします。
①ニーズが高いエリアの物件
ここで言うニーズが高いエリアの物件とは、ニーズのある“関東圏”の物件のことを指しています。
具体的には、品川や蒲田、池袋や川崎、横浜などの物件ですね。
これらのエリアにある物件は、現時点でのニーズだけでなく、今後ますますニーズが高まると予想されているため、非常に手堅いと言えます。
②新築のブランド物件
なんだかんだ言っても、やはり新築の物件は不動産投資の失敗に繋がりにくく、手堅い物件です。
なぜなら、新築は中古よりも耐用年数が長いことによって、長い間利益を得られるためです。
また、新築物件の中でも、大手デベロッパーが力を入れて建築している“ブランド物件”は、資産価値も落ちにくいため、非常におすすめです。
ブランド物件とは、そのエリアを担う、暮らすこと自体がステータスになるような集合住宅のことを言い、代表的なブランド物件には、三井不動産の“パークマンション”や“パークタワー”、住友不動産の“シティハウス”や“シティタワー”、野村不動産の“プラウド”や“プラウドタワー”などが挙げられます。
ちなみに、新築のブランド物件は、購入費用こそ中古物件よりも高額になるものの、メンテナンスや管理にかかるコストは比較的安いです。
もっと言えば、新築のブランド物件は入居率が高く、高い広告費を費やして入居者付けをする必要もありません。
まとめ
ここまで、不動産投資における失敗のパターンと、その対策を中心に解説してきました。
今回解説したような不動産投資の失敗は、初心者の方に多く見られるため、注意しましょう。
また、冒頭で“不動産投資に失敗は付き物だ”という話をしましたが、それは“失敗しても良い”という意味ではなく、“失敗しないように必ず対策を取らなければいけない”という意味のため、勘違いしてはいけません。
