不動産投資の物件選びに関する質問にお答えします！
不動産投資をするにあたって、物件選びはもっとも重要なことだと言っても過言ではありません。
どれだけ自身にピッタリの不動産投資を選択しても、物件選びに失敗してしまうと、うまく利益を上げることはできないためです。
今回は、そんな不動産投資の物件選びに関する質問にお答えしますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資では、どんな物件を選ぶべき？
不動産投資の物件選びでもっとも重視したいのは、やはり“立地”です。
立地が良い物件を選べば、不動産投資は成功しやすくなります。
ただ、初めて不動産投資を行う方は、“立地の良い物件”がどんなものなのか、イマイチピンと来ないかもしれませんね。
立地の良い物件とは、具体的に言うと、“住みたいと思う人が多いエリアにある物件”のことを言います。
例えば、多くの方が住みたいと考える人気エリアであれば、多少賃料を高く設定しても、借り手は集まりやすいと考えられますよね。
逆に、あまり人気のないエリアだと、賃料を高く設定するどころか、借り手を集めるだけでも一苦労という状況になってしまいます。
また、立地が良い物件は、借り手が集まりやすいだけでなく、借り手が離れる可能性も低くなります。
もちろん、最終的に不動産投資をリタイアし、物件を売却することを考えても、高く売れることが予想される良い立地の方が有利になります。
購入エリアを決める際のポイントは？
不動産投資の物件を購入するのであれば、ただ単に人気のエリアを選ぶのではなく、“将来的なニーズ”も考慮する必要があります。
例えば、今後大規模な都市開発が行われる、駅が完成するといったような情報を事前に入手できれば、そのエリアのニーズは将来的にもっと増加することが予想されます。
逆に、現在とても便利なターミナル駅があるようなエリアであっても、すぐ隣の駅やエリアが一気に栄えることになった場合、将来的なニーズはそれほど期待できないと言えます。
このような情報を事前にどれだけ入手できるかが、本当の意味での“立地の良い物件”を購入できるかを左右することでしょう。
不動産投資の物件選びにおいて、現地調査は必要なのか？
不動産投資の物件選びにおいて、現地調査はもちろん必要です。
不動産投資で長い期間収入を得続けるためには、借り手に長い期間賃料を払い続けてもらう必要があります。
そのため、現地調査では、自らが借り手の目線で、その物件あるいは立地の良し悪しをチェックしなければいけません。
また、現地調査では、実際その場に足を運ばないとわからないことを重点的にチェックします。
例えば、広告に“最寄り駅から徒歩10分”と書いてある物件であっても、いつでも10分で辿り着くという保証はありません。
なぜなら、広告に記載されている所要時間には、信号や踏切の待ち時間、道の勾配などが反映されていないためです。
また、借り手の目線になって、生活していく上で重要な施設（スーパー、コンビニ、病院、金融機関など）が周辺にあるかどうかも、くまなくチェックしましょう。
その他で言うと、安全性に関しても、実際その場に足を運ばないとわからないため、忘れずにチェックしておきます。
交通量の多さ、街灯の数や明るさなどに注視すれば、周辺環境の安全性が大体把握できます。
それと併せて、騒音などに関しても目を光らせましょう。
不動産売買契約の注意点は？
不動産投資の物件が決まった後は、不動産売買契約に移ります。
不動産売買契約における注意点は、主に4つあります。
1つ目は、重要事項説明に関する注意点です。
不動産を購入する際は、売り手からその物件の重要事項に関する説明を受けます。
ただ、これらの内容には、あまり不動産の知識を持たない方にとっては理解しづらいものもあるため、不明点があれば、納得いくまで説明を受けましょう。
2つ目は、瑕疵担保責任に関する注意点です。
瑕疵担保責任とは、売却した物件に隠れた欠陥があった場合に、売り手が負担すべき責任のことを言います。
ただ、これは100%すべての物件において適用されるとは限らないため、不動産売買契約を結ぶ時点で、欠陥の補修費用などを負担するのは売り手なのか買い手なのか、場合によっては契約解除ができるのかなどについては確認しておくべきでしょう。
3つ目は、代金の支払いに関する注意点です。
物件を購入するための代金の支払いは、基本的に物件の引き渡し時に行うものであるため、引渡し前に支払わなければいけないような契約である場合は、注意が必要です。
4つ目は、引渡し時期に関する注意点です。
何らかの理由で、売り手が物件をまだ使用しているというような場合、引渡し時期が延びる可能性もあるため、不動産売買契約の時点で、確定した期日を明確にしなければいけません。
中古物件を選ぶ際の注意点は？
不動産投資の物件選びにおいて、中古物件を選ぶ際は、築年数を考慮しなければいけません。
具体的には、1981年以降に建てられた物件を購入すべきです。
なぜかと言うと、1981年以降に建てられた物件であれば、“新耐震設計法”に基づいて建築されているためです。
新耐震設計法は、震度6強以上の地震でも倒壊しない住宅を前提としており、万が一、大きな地震が発生したとき、このような強固な物件とそうでない物件では、受ける被害に大きな差が出てきます。
実際に、まだ記憶に新しい東日本大震災では、新耐震基準を満たした物件の被害は少なく、2007年に施行された“新構造基準”を満たした物件の被害に至っては、ほぼ皆無に等しかったと言われています。
また、単純に築浅の中古物件を選べばいいというわけでもありません。
築浅の中古物件には、設備面が充実しているという利点がありますが、その分購入費用が高くなるため、利回りが低いという欠点があるためです。
もちろん、大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はしっかり積み立てられているのか、管理費は滞納されていないかなどをチェックし、管理状況がずさんな物件を掴まないように注意することも大切です。
不動産投資の物件選びをする際、持っておくべき知識は？
不動産投資の物件選びをするにあたって、“どんな物件が人気なのか”という知識を持っておくことは、とても重要です。
ただ、より良い物件選びをしたいのであれば、それだけでなく、“どんな設備、機能、性能が求められているのか”という知識も必要でしょう。
例えば、一昔前であれば、トイレ一体型のユニットバスが普通でしたが、現在は風呂トイレ別がほぼ当たり前になっています。
また、モニター付きインターホンや床暖房、ネット回線、浴室乾燥機など、住宅設備は年々機能が多様化する傾向にあり、これらは競争力を判断する上で、とても重要な要素となります。
そして、住宅の基本性能に関しては、耐久性やプライバシーなどの観点から、コンクリートの強度、床や壁の厚さなどが重視されることが多くなっています。
多くの人が住みたいと思っているエリアで、多くの方が利用したいと思っている設備、求めている機能、性能を備えた物件を購入できれば、鬼に金棒だと言えます。
まとめ
ここまで、不動産投資の物件選びに関するあらゆる質問にお答えしてきましたが、いかがでしたか？
不動産投資において、物件選びがどれほど重要なことなのかは、理解していただけたかと思います。
また、一口に物件選びと言っても、着目すべき点や注意点は気が遠くなるほどたくさんあるため、不動産投資をするのであれば、できるだけ早めに物件選びの準備をしておいて損はないでしょう。
