通常の土地とは違い、底地はその土地に住む借地人様がいるので、売買するとしても簡単にはできません。
底地の売買には、どのような方法があるのでしょうか?
また、その際にはどのような税金が課せられるのでしょうか?
底地の売買方法と、それに伴う税金について解説します。

底地の売買方法とは?

通常、土地というのはその土地の所有者が自分のために利用するものであり、その場合は所有者が売却することでまた別の人が所有者となります。
しかし、底地の場合はその土地を所有している地主様のほかに、その土地を借りて利用している借地人様がいるので、その土地を売買しても自由にすることはできません。

そのため、底地というのは売買が難しい不動産とされていて、売買を避けることが多いのですが、それを売買することになった場合はどのような方法があるのでしょうか?
その方法について、考えてみましょう。

まず、最も簡単な方法としては、その土地を借りている借地人様に買い取ってもらうことです。
売買の時にネックとなることが多い借地権ですが、それを持っている借地人様であれば何ら問題とはならないからです。

もちろん、借地人様にとってもメリットがあります。
現状では、毎月の地代に加えて建て替えなどの際も地主様にいちいち許可を得る必要がありますが、完全に自分の土地となればその必要がなく自由に扱うことができるようになります。

そのため、底地を売却したいと思った場合は、まず借地人様にその話を持ち掛けてみるべきでしょう。
ただ、誰しもが望んでいるとは限らないので、話を持ち掛けても断られることがあります。
その場合は、また違う方法を考えましょう。

借地人様から借地権を購入して、その土地を完全に地主様のものにしてしまうという方法もあります。
簡単に言えば借地契約を解除するということになりますが、地主様の都合で解除する場合はその借地権を買い取る、という形になります。

この場合、借地の上にある建物についても売買の対象となります。
地主様は、買い取った建物を利用して借家として貸し出すこともできますし、建物を取り壊してまた違うことに利用したり、売却したりすることができます。

どちらも借地を売却したいと考えている場合は、地主様と借地人様の同意の元で、まったく別の人へとその土地を売却することも可能です。
この場合は、土地の借地権割合を参考にして双方が話し合い、売却代金を分け合うことになります。

この場合は、どちらが金銭を支払うことなく土地を整理することができ、双方が売却代金を受け取ることができる、という点がメリットになります。
しかし、タイミングが合わなければ同意が得られないので、意見を合わせるのが難しいかもしれません。

借地を分割して、借地人様と地主様でそれぞれ土地を所有することもできます。
この場合は、土地の広さがかなり広くなければ十分な土地を得ることができないでしょう。

土地を分割する際は、土地の広さだけではなくそれぞれの土地が道路に接しているか、建物が分割した土地にまたがっていないか、といった点も考慮しなくてはいけません。
双方が納得のいくように、土地を分割しましょう。

実際に金銭のやり取りが行われない、底地と借地権を交換して土地を分割する方法であっても、売買に含まれることになります。
ということは、税金が発生するのです。

底地を売買する際の税金は?

それでは、実際にどのような税金が課せられることになるのでしょうか?
税金の種類や、基本的な税金と経費について、解説していきます。

土地を売却することで得られた代金は、不動産所得ではなく譲渡所得として扱われます。
その場合、所得税として20%が課税されることになるのですが、土地を売却するのではなく土地の分割という対応をした場合でも、割合によっては課税対象となってしまうので気を付けましょう。

土地を分割する形式の売買を底借交換といいますが、その際は現金を得ることなく取引するにも関わらず、所得税を納めなくてはいけないことがあります。
そのせいで、支払いに困ることもあるかもしれません。

税金を計算する際は、売却のためにかかった経費などを差し引くことができます。
それは、土地の分割のために行った測量費用などが当てはまります。
また、どのくらいの税金がかかるのかを計算する場合は、公示価格を参考にします。

これは、国土交通省地価公示法に従って定めた土地価格で、全国的に基準として扱われるものです。
特に、不動産の売買時には基準価格としてよく用いられています。

この公示価格は、地方と都市部で大きく異なっているので、具体的な金額を相場として示すことはできません。
しかし、公示価格を調べることでどのくらいの税金を準備しておかなくてはいけないのかを事前に知ることができます。

どのくらいとなるのかを計算する場合は、路線価を基に借地権割合を考慮した金額と、実際に取引される際の実勢価格とを合わせて考えて決めることになります。

一人だけの問題ではない

底地を整理するというのは、地主様だけの問題ではありません。
借地人様と協力して行わなくてはいけないものなので、自分の都合だけでは話が進みません。

また、借地人様の希望から底地の売買が始まることもあります。
この場合も、地主様が底地について悩んでいる場合はその話に乗ってしまえばいいのですが、そうでなければ断ることもできます。

何のために行うのかといえば、地主様だけでも借地人様だけでもなく、双方が抱える問題を解消することが目的です。
それは例えば地主様の場合は、地代のことだったり、もしくは相続のことだったり、または税金のことだったりと様々でしょう。

借地人様にとっても、毎月の地代は安くてもそれを長年支払い続けていれば、最終的には土地を買う以上の地代を支払っているかもしれません。
地代が土地の価格の2%以上なら、そうなる可能性は高いでしょう。

そのことは気にならなかったとしても、自分の大切なマイホームが建てられている土地が、他人の名義の土地であることに不安を感じることはあるでしょう。
借地というのは、歪な共有関係の状態にあるともいえる土地なのです。

こうした問題が気になり始めると、どうにかその問題を解消したいと考えるようになります。
そのために行われるのが、底地の売買です。

しかし、底地を売買するにはどうしても、地主様と借地人様の双方が納得する必要があります。
しかし、実際には条件面での折り合いがつかなかったり、どちらかが同意しなかったりすることで実現しないこともあるのです。

どうしても相手が納得してくれない場合は、専門家に相談してみるのもいいでしょう。
底地はトラブルが多いので、そのトラブルを解消するよう助けてくれる専門家も少なくありません。
自分ではどうしようもないと思ったときは、こじれ切ってしまう前に専門家を頼っておきましょう。

まとめ

底地を売買する場合、その売買方法は通常の土地の売買とは異なる方法もいくつかあるのですが、その中には売却したからと言って現金を得ることがないものもあります。
しかし、その場合でも譲渡所得があったとみなされ、税金を納めなくてはいけない場合があるので注意しましょう。
売買のために費用が発生した場合は、その分を差し引くこともできるので、費用として認められる範囲についても把握しておきましょう。
底地の売買には双方の同意が必要なので、もしも同意が得られない場合は専門家に相談してみることも考慮してください。