個人間での土地の売買は避けた方がいい?そのデメリットは?
土地の所有者が、その土地を売却しようと考えたとき、大抵の場合は不動産業者にその売買の仲介を依頼するでしょう。
しかし、中には仲介を不要として、自分のつてで土地の売買を行おうと考える人もいます。
ところが、個人間での売買には様々なトラブルも付いてまわるため、そのデメリットも知っておいたほうがいいでしょう。
個人で売買する利点は?
そもそも、なぜ土地の売買で不動産業者などを通さずに、個人間で行おうと思うのでしょうか?
まずは、土地を個人間で売買する利点について知っておきましょう。
不動産業者に土地の売買の仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
この仲介手数料は、売主様と買主様の双方が支払うことになります。
手数料は売買金額によって異なりますが、400万円を超えた場合は売買価格の3%に6万円を加えた金額が上限となるので、売買金額によってはかなり高額となります。
個人売買であればこの仲介料が発生しないので、その分経費を抑えることができるのです。
例えば、3,000万円で土地を売買したとすれば、その仲介料は96万円になるので、100万円近く節約できることになるのです。
また、あまり注目されていないメリットとしては、消費税という点もあります。
土地を売買する場合、不動産業者の仲介でも個人売買でも、消費税については非課税となっているのですが、家屋の売買についてはこの点が異なるのです。
家屋を売買する場合、国内取引において課税事業者が行うと、消費税が発生します。
そのため、不動産業者に仲介を依頼した場合は、消費税が発生するのです。
しかし、個人売買の際は、消費税が課税されず非課税での取引ができるのです。
仲介手数料だけではなく、家屋の売買にかかる消費税も節約できるため、個人売買のメリットは高いように思えるかもしれません。
しかし、その分デメリットもあるので、十分に注意が必要となるのです。
デメリットは?
個人で土地を取引するデメリットとして、まず思い浮かぶのが取引する相手を見つけることです。
売買なので、相手がいなければまず取引を始めることすらできません。
通常、土地などの不動産が欲しい人は、不動産業者を訪れます。
欲しい土地があったからといって、直接地主様のところを訪れる人はあまりいません。
そのため、不動産を欲しがっている人がいても、不動産会社で仲介していなければその土地を諦めてしまうことが多いでしょう。
個人売買の場合、自分で看板を立てて連絡先を明記しておく、もしくはチラシを配布するなど、買いたい人がいた時に分かりやすいようにしておかなくてはいけません。
それでも見つからない場合は、隣人をはじめ色々な人に声をかけてみることになります。
知り合いや親戚に売却するならともかく、あてがない状態では厳しいでしょう。
土地を欲しいという人が見つかったら、今度は売買契約書を作成することになります。
色々な決まりごとがあるものの、一応専門家が作成しなくてはいけないという決まりはありません。
ただし、その内容には十分に注意する必要があります。
特に注意が必要な点が、一般的な取り決めとは別に契約ごとの取り決めとなる、特記条項についてです。
これは、もしもの場合に備えて記載する条項となりますが、一般的にはこのような条項が記されているけれど、この契約書には記載されていないとなった時に、その条項に当てはまるようなことがあればトラブルになってしまうのです。
例えば、よくあるのが住宅ローンの審査についてです。
住宅ローンの審査は、土地の売買契約を結んでから申請することになりますが、時には審査に通らずローンを組めないことがあります。
そうなると、契約を破棄するしかないのですが、その際の違約金の取り扱いに問題が生じます。
一般的な契約の場合、買主様が自己都合で契約を破棄すると違約金を支払うことになるのですが、そこに特記条項として住宅ローンの審査に通らなかった場合は違約金なしで契約を破棄できる、ということが書かれています。
しかし、この条項が抜けていれば、住宅ローンの審査に落ちた場合でも違約金を支払うことになってしまうのです。
他にも、様々な特記条項があり、それが抜けていることでトラブルになる事例はいくつもあります。
トラブルを防ぐためには、抜けている項目がないように契約書を作成する必要があるのです。
契約書を作成するときの参考としては、インターネットを探すといくつもサンプルが見つかりますが、一般的なものなので契約内容によっては参考になりにくいことがあります。
確実な契約書を作成したい場合は、宅地建物取引士や弁護士などの専門家に契約書の作成を依頼しましょう。
不動産売買では、瑕疵担保責任というものがあるのですが、この点も個人売買ではデメリットとなります。
なぜかといえば、個人売買では瑕疵担保責任の期間が、仲介の時よりも長くなるからです。
通常、不動産業者の仲介で不動産を売却した場合、責任を問われる期間は慣例上では長くても3か月程度、最長でも1年となっています。
また、その瑕疵についても仲介した不動産業者が対応してくれることが多いので、実際には何の負担もないことが多いのです。
しかし、個人売買であれば代わりに責任を取ってくれる仲介業者がおらず、また責任を問われる期間も慣例上では10年と、仲介を受けて売却した時と比べてかなり長くなってしまうのです。
その瑕疵が、もとからあったものか売却後に生じたものかを争ってトラブルになることもあるでしょう。
また、瑕疵担保責任は建物ばかりではなく、土地に対しても生じることがあります。
例えば、土地を売却したもののそこには不法投棄されたごみが埋まっていた場合や、整地されているはずなのに荒れ地となっていた場合などは、責任を問われることになるでしょう。
個人売買では、住宅ローンが組みにくいというデメリットもあります。
住宅ローンを組むためには、不動産売買契約書と重要事項説明書を銀行に提出しなくてはいけないのですが、この重要事項説明書は個人で作成するのではなく専門家の宅地建物取引士に作成を依頼しなくてはいけないものです。
しかし、たとえこの書類があったとしても、個人間取引の場合は業者を介している取引と比べて信頼度が低くなるので、銀行の信用は得にくくなります。
そのため、融資を受けられる可能性は通常よりも低くなってしまうのです。
このような理由から、個人での不動産取引というのはトラブルが起きやすいのです。
それを防ぐためには、仲介以外の点で専門家に依頼して、トラブルの素となるようなことを減らしていきましょう。
例えば、不動産の状態を確認するときは、自分でいろいろと調査するのではなく専門家に依頼して、調査結果を受け取りましょう。
トラブルがあった時、その調査結果が瑕疵に対する責任の有無を証明してくれることになります。
また、書類の作成は必ず専門家に依頼しましょう。
契約書などは、必ず記載が必要なこと、双方の同意のうえで記載しなくてはいけないこと、いくつかの選択肢から決めなくてはいけないことなど様々な決まりがあります。
それを踏まえて作成しなければ、最悪の場合契約書が無効となってしまうでしょう。
ただし、専門家への依頼は別途料金がかかるので、依頼した内容によっては素直に仲介料を支払ったほうが安くすむことになるかもしれません。
依頼する内容と必要性は、よく考えてから行いましょう。
まとめ
これまでに不動産取引をしたことがある人の中には、意外と不動産会社に支払う仲介料が高いことに驚く人もいるでしょう。
その分、個人で取引すれば仲介料が不要なのでは?と考えると、個人取引したくなる方も多いはず。
しかし本記事でご説明したように、個人での取引には様々なトラブルがつきまといますので、実行する際は十分に注意してください。
