不動産を手放した場合、その代金として得た金額に応じて税金を支払う必要があります。
ただし、住民税のような税金はいつ支払ってもいいわけではなく、支払う時期がしっかりと決まっています。
住民税はいつ請求されるのでしょうか?

請求はいつ届く?

不動産を売却した場合、その翌年に確定申告をすることで、その利益に応じて税金を支払います。
この申告は、3月15日が期限となっています。

確定申告では、譲渡所得税の項目にその譲渡価額から取得価額や経費などを差し引いた利益を記入して提出します。
そうすれば、所得税と共に住民税も請求されます。

確定申告をした場合、住民税を支払う必要があれば5月頃にその納付通知書が送られてきます。
その際は、4回に分けてそれぞれ決められた期日に支払うか、もしくは一括で決められた期日までに支払うかを選ぶことができます。

4回に分けて支払う場合、その期日はそれぞれ6月末、8月末、10月末、翌年1月末となります。
一括で支払う場合は、分割の場合の1期目と同様に6月末が期日です。

不動産を取引してから、住民税を支払うまでは長い間が空いてしまいます。
短くても約半年は空いてしまい、長ければ1年以上後になるので、人によっては得た利益をそれまでにすべて使い切ってしまって、税金の支払いに困る人もいるのです。
何故かというと、なかなか請求が届かないため具体的な金額がわからず、税金がかからなかったのかと考えてしまうせいです。

住民税の支払いをするまでには長い時間がかかるので、あらかじめその時期を知っておきましょう。
また、どのくらい残しておけばいいのかという点についても、自分で計算してみることでその金額が明確になり、使える金額も分かります。

住民税の計算方法

それでは、具体的な住民税の金額をあらかじめ知っておくために、住民税の計算方法について解説します。
住民税の計算は、その建物の所有期間によって税率が変わるので、その不動産を取得してから売却するまでの期間についても考慮しましょう。

不動産を取得してからの期間が5年を超えているかどうかで、それを売った時の税率は大きく変わってしまいます。
そのため、不動産を保有していた期間は非常に大きな意味を持つのです。

保有していたのが5年以内なら、所得税として30%と住民税として9%を支払うことになるので、合計で39%が税金になるのです。
譲渡所得の40%が税金として取られてしまうので、かなりの額です。

それに対して、5年を超えている場合は所得税が15%に住民税が5%となるので、合計で20%を支払う必要があります。
短期の場合と比較すると、税金は約半分になるのです。

そのため、もしも不動産を取得してから5年前後経過している場合は、特にその購入時期を見極めなくてはいけないでしょう。
もしかしたら、ほんの1ヵ月程度の違いで税金が2倍になっているかもしれません。

肝心の所得税については、保有していた期間が短ければ9%、長ければ5%です。
所得税を別にして、申告した所得のうち、該当する割合だけは残しておくことを心がけましょう。

また、売却したのが居住用の不動産であり、保有期間が10年を超えている場合はまた税率が異なります。
そもそも、居住用の物件を売却した場合は特例が適用されれば3,000万円の控除があるのですが、それ以外にも税率が軽減される特例もあるのです。

税率が軽減される特例は、3,000万円を差し引いた上でさらに6,000万円以上の譲渡所得となるケースで適用されます。
6,000万円分は長期譲渡所得と同様の税率なのですが、それを超えた部分に対して税率が軽減されます。

特例が適用された場合、所得税の税率は10%、住民税は4%になります。
合計は約14%と、長期譲渡所得よりも少ないのです。
少々計算が複雑になるので、気を付けてください。

例として、取得価額が2,000万円、譲渡価額が1億2,000万円の取得から20年警戒している不動産で考えてみましょう。
細かい経費などは無視して計算すると、譲渡による利益は1億円となるでしょう。

この1億円のうち、まず居住用住宅であれば3,000万円が控除され、残りの内の6,000万円分は通常通りの税率なので、所得税が6,000万円×15%=900万円、住民税は6,000万円×5%=300万円となります。

6,000万円を超えた分に対しては、所得税が10%なので1,000万円×10%=100万円、住民税が1,000万円×4%=40万円となります。
そうなると、合計の税額は合計1,340万円、住民税だけでも340万円の税金を支払う計算となるのです。

このうち住民税にあたる340万円は、請求が届いたら支払います。
しかし、例えば譲渡価額の全額を使って違う不動産を購入した場合などは、税金の支払いに困ることとなるかもしれないのです。

このように、あらかじめ税金としていくら支払うのかを計算しておけば、実際にはいくらまで使っても問題がないのか、ということがわかるのです。

実際にかかる税金は?

税金について計算していきましたが、実際に税金が課せられることはあまりないといわれています。
それはなぜかというと。不動産の譲渡にはそのケースによって色々な控除があるためです。

代表的な控除としては、先ほども紹介した居住用不動産に対しての3,000万円の控除がありますが、それ以外にも色々な控除があります。
いくつかの控除を紹介していきましょう。

買い換え特例となる条件に合えば、マイホームを売却してから3年以内に購入した場合は買い換えと見做され、譲渡益の課税分を繰り延べることが可能となります。
この特例は、購入と売却の順番はどちらであっても問題ありません。

利益ではなく損失が出てしまった時は、その年から最長で4年にわたり、所得税や住民税を軽減することができます。
譲渡による損失を損益通算で計上し、さらに損失が所得を上回っている場合には繰越控除も可能となるからです。

いずれにしても、マイホームを売却した場合は譲渡による利益が3,000万円を超えない限り、まず税金がかからないということになります。
そして、注目したいのは税金がかかるのは譲渡価額が基準ではなく、それによって得た利益が基準となる点です。

利益は、譲渡価額と取得時の価額の差額から、さらに途中の経費を差し引いてなお残ったプラスとなる金額のことなので、譲渡価額は大金に思えても譲渡益はごくわずか、あるいはマイナスとなることも珍しくありません。

その状態で所得税が生じることはめったにないのです、取得価額が不明の場合は5%しか取得価額と認められないので、不動産の取得時には取得価額がわかる書類などを大切に保管しておきましょう。

まとめ

不動産を売却した場合、得られた利益に応じて住民税が課せられることになります。
しかし、住民税は確定申告をした翌年の5月ころに納付書が送られてくるので、覚えておかなければ住民税として納めるべき分も使ってしまうかもしれません。
そうならないように、あらかじめどの程度の税金が課せられるのかその割合を覚えておきましょう。
また、不動産取引では様々な特例が適用される可能性があるので、その点もチェックしておきましょう。

 

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