不動産売買を行う際、買主は売主に対し、手付金を支払います。
初めて不動産売買をする方にとって、手付金は非常にルールが難しい金銭であり、理解するのに時間がかかる方もいるかと思います。
ここからは、買主、売主の多くが気になっている「手付金に税金はかかるのか？」という点について、詳しく解説したいと思います。
手付金の概要
まず、手付金とはどのような金銭なのかについて解説しましょう。
不動産売買契約が締結された際、相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的、あるいは相手方に債務不履行があった場合に損害賠償、違約金として、買主から売主に対して支払われるのが手付金です。
手付金を手渡しても、買主は売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、最終的には実質的に支払ったことになるケースが多いです。
ちなみに、一口に手付金といっても、その種類は1つではありません。
不動産売買では、以下の3つの手付金を使い分ける形になります。
・解約手付
・違約手付
・証約手付
解約手付
手付金の授受により、当事者に解約権を留保されるものです。
解約手付の授受が行われている場合、不動産売買契約が成立した後であっても、売主と買主どちらか一方の意思だけで、契約を解約できます。
しかし、契約を解除する場合、売主は手付金の倍額を返還し、買主は手付金を放棄しなければいけません。
違約手付
買主に違約があった場合、違約手付は違約金として売主に没収されます。
逆に、売主に違約があった場合は、違約手付を返還しなければいけないとともに、同額を違約金として支払わなければいけません。
証約手付
不動産売買契約が成立した証として、買主から売主に手渡されるものです。
“どの時点で契約が成立したのか”を明確にするという目的があります。
手付金は税金の対象になるのか？
結論からいうと、「手付金は税金の対象になる」「ならない」と断言することはできません。
なぜなら、手付金の種類によって、扱いが変わってくるからです。
では、以下の手付金について、税金の対象になるのか、それともならないのかをそれぞれ見ていきたいと思います。
・買主が放棄した手付金
・買主が返還された倍額の手付金
・売主が買主に放棄された手付金
・売主が倍額返還した手付金
買主が放棄した手付金
買主が放棄した手付金は、売主に一度支払った後、二度と返還されることがありません。
この場合の手付金は、買主の不動産所得における必要経費という扱いになります。
つまり、税金がかかることはないということです。
ちなみに、買主は確定申告の際、こちらの金額を差し引くことが可能なため、むしろ少しだけ所得税の課税額を減らすことができます。
買主が返還された倍額の手付金
売主が不動産売買契約を解除した場合、買主は先に支払った手付金の倍額を受け取ることができます。
しかし、こちらは一時所得という扱いになるため、金額に応じて税金を納めなければいけません。
つまり、実質的には、そのままの金額を受け取れるわけではないということです。
売主が買主に放棄された手付金
売主が買主に放棄された手付金は、そのまま返還せずに受け取ることができます。
しかし、これは売主の一時所得にカウントされるため、課税される税金を支払わなければいけません。
よって、売主が受け取れる金額は、ごくわずかになることが予想されます。
売主が倍額返還した手付金
売主都合で不動産売買契約を解除する場合、売主は買主に手付金を倍額返還しなければいけません。
正確には、手付金の倍額返還ではなく、手付金+その手付金と同じ額の違約金を支払うという扱いになります。
そして、買主に支払った手付金と同じ額の違約金に関しては、不動産所得における必要経費に含むことができます。
つまり、違約金の部分は、売主の取得税を減らすため、確定申告によって所得から差し引けるということです。
ただし、売主の契約解除の理由によっては、違約金の扱いが変わってくるため、注意してください。
具体的には、売主の契約解除理由が、“先に締結された不動産売買契約よりも良い条件で不動産を売却するため”だった場合に、扱いが変わります。
わかりやすくいうと、「すでに売買契約を結んだ人がいるものの、他にもっと高く買ってくれる人が見つかったため、契約を解除する」というケースです。
この場合、最初に売買契約を締結した買主に支払う違約金は、別の買主に不動産を売却した際の譲渡所得における譲渡費用という扱いになります。
これは、最初の売買契約で発生した違約金が、後の不動産売却に必要な経費と判断されることが理由です。
少し難しいルールですが、この機会にぜひ覚えておいてください。
まとめ
ここまで、不動産売買における手付金の概要と、税金との関係性について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
手付金の種類や性格、あるいは不動産売買における立場によって、税金の対象になるかどうかは変わってきます。
不動産売買において、予想外の税金は大きな負担となるため、これらの知識は必ず身に付けておくことをおすすめします。
