土地や建物を売却した金額からさまざまな費用が引かれることで、譲渡所得が算出されます。
このとき、土地や建物を売却した金額から引かれる譲渡費用には、登記費用の一部も含まれます。
ただ登記費用のすべてが、譲渡費用扱いになるわけではないので注意しましょう。
どういうことなのか詳しく解説します。
登記にはどんなものがあるのか？
登記費用と譲渡費用について解説する前に、まずは登記にはどんな種類があるのかについて解説します。
・表示登記
建物の登記記録における表題部を、新たに作成するための登記です。
基本的に、建物が新しく完成したときに行われます。
・所有権保存登記
甲区欄の初めに、所有者としての名前を入れるための登記です。
所有権を主張するために行われるもので、これも新築の建物に対して行われます。
・所有権移転登記
土地や建物を売却する際、または相続する際などは所有権が移転することになり、その際に行われるのがこの所有権移転登記です。
・その他の登記
その他の登記には、抵当権を明らかにするために行われる“抵当権登記”、建物を解体する際に行われる“建物滅失登記”、融資をすべて返済したときに行われる“抵当権抹消登記”などが挙げられます。
譲渡費用にはどんな種類がある？
登記にはどんな種類があるかを解説したところで、次は譲渡費用にどんな種類のものがあるのかについて解説します。
・土地、建物を売却する際に負担した仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・賃家を売却するため、貸借人に立ち退きを要求したときに支払った費用
・土地売却に伴う建物の解体にかかった費用と建物の損失額
・契約済みの不動産の契約解除にかかる違約金
・借地権を売却する際に支払った費用
参考：国税庁「譲渡費用となるもの」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm
登記費用の中で譲渡費用扱いされるものは？
登記費用の中で譲渡費用扱いされるものについては、上記の“譲渡費用となるもの”を参考にすればわかります。
登記費用のうち譲渡費用扱いされるのは、建物を解体する際に行われる“建物滅失登記”にかかる費用です。
譲渡費用扱いされるものには、先ほど解説したように“土地売却に伴う建物の解体にかかった費用と建物の損失額”というものがあります。
このうち、“土地売却に伴う建物の解体にかかった費用”に建物滅失登記費用が当てはまるため、この登記費用は譲渡費用扱いになるということです。
登記費用のすべてが譲渡費用扱いにならないのはなぜ？
登記費用のうち、建物滅失登記は譲渡費用扱いになるということを解説しました。
では、冒頭で解説したような他の登記費用は、なぜ譲渡費用扱いにならないのでしょうか？
その理由は、譲渡費用扱いになる登記費用には、“売却に直接関係している必要がある”という条件があるためです。
建物滅失登記は、土地売却をするために行う解体に伴う登記のため、売却に直接関係している登記という扱いになり、費用を譲渡費用扱いにできます。
逆に言えば、表示登記や所有権保存登記、所有権移転登記などは、売却に直接関係している登記ではないため、費用が譲渡費用扱いにはならないということです。
土地を売却する方の中には、融資をすべて返済したときに行われる“抵当権抹消登記”を、“売却に直接関係している登記”と認識している方もいますが、この費用に関しては譲渡費用扱いにはならないため、注意が必要です。
まとめ
登記費用のすべてが譲渡費用扱いされない理由について解説しましたが、いかがだったでしょうか？
登記にはさまざまな種類がありますが、費用を譲渡費用扱いされるものは、売却に直接関係している登記のみとなります。
したがって、登記費用のすべてが譲渡費用扱いされると考えていると、計算が大きく狂うことになるので注意しましょう。
また、抵当権抹消登記が譲渡費用扱いされないことも覚えておいてください。
