賃貸経営が上手くいかず、所有している賃貸物件を売却しようと考えている地主様もいるでしょう。
ただその賃貸物件において賃貸人がまだ居住し続けている場合、果たして地主様は賃貸物件を売却できるのでしょうか?
賃貸経営の失敗を想定するのであれば、ぜひ事前にチェックしておいてください。

賃貸人が残っている賃貸物件は売却可能なのか?

結論から言うと、例え賃貸人が残っている場合でも、賃貸物件を売却することは可能です。
賃貸人が残っている状態で賃貸物件を売却しても、賃貸人から見れば物件のオーナーが変更になるだけのため、不利益は生じないためです。
ただ賃貸人を退去させてから売却するとなると、話は別です。
地主様が賃貸物件を売却する際、地主様の権限で強制的に賃貸人を退去させることはできません。
これは借地借家法によって定められているルールであり、もし退去させたいのであれば賃貸人の同意を得る必要があります。
また賃貸契約の更新は、賃貸人が更新を希望する限り応じなければいけないため、もし賃貸人が残っている賃貸物件を売却したいのであれば、そのまま売却する方が手続きの煩雑さはなくなります。

賃貸人が残っている賃貸物件の需要は高いのか?

では、賃貸人が残っている賃貸物件における需要はどれくらいあるのでしょうか?
賃貸人が残っている賃貸物件は、すぐにでも家賃収入を得たいという方に需要があります。
賃貸人をそのまま引き継ぐことになるため、賃貸人が見つからないリスクを軽減したいという方は、賃貸人が残っている賃貸物件を求めている場合があります。
ただ賃貸人が残っている賃貸物件は、総合的に見ると、賃貸人がいない賃貸物件よりも売却しにくいと言えます。
その理由として、まず“買い手が部屋を内見しにくい”という点が挙げられます。
空き室の内見は可能ですが、賃貸人が居住している部屋を内見する場合、賃貸人に断られてしまうと内見をすることができません。
この内見に応じることによって、残っている賃貸人には何の利点もないため、ほとんどの賃貸人は応じてくれないでしょう。
また賃貸人が残っている賃貸物件は、“なぜ売却するのか”と買い手に怪しまれやすくなります。
賃貸人が残っており、まだ家賃収入を得られる状態にも関わらず売却するということは、何か問題がある物件なのではないかと勘繰られてしまうやすいということです。
したがって賃貸人が残っている賃貸物件を売却する際は、買い手に怪しまれないように、売却に至った理由をはっきり伝えるべきでしょう。

賃貸物件に残っている賃貸人を退去させる方法はあるの?

賃貸人が残っている賃貸物件を売却する際、賃貸人を退去させるのは難しいという話をしました。
ただ、退去させる方法がないわけではありません。
ぜひ地主様に実践してもらいたいのは、“○年○月○日までに退去してほしい”という風に賃貸人に交渉することです。
その対価として、引っ越し費用を負担したり、敷金をすべて返還したりするといった話を持ちかければ、退去に応じてくれる賃貸人も出てくるかもしれません。
この際に気を心掛けたいのは、オーナーと賃貸人という立場ではなく、あくまで対等な立場で賃貸人に交渉するということです。
地主様の都合で、賃貸人に退去の交渉をしているということを忘れてはいけません。

まとめ

賃貸人が残っている賃貸物件を売却することは可能ですが、決して簡単に売却できるわけではありません。
また賃貸人を残さず、空き物件の状態で売却する方が、需要は高くなることが予想されます。
もし賃貸人を退去させることが難しい、それでも売却したいという地主様は、買い手が見つかりにくかったり、売却価格が下がってしまったりすることも覚悟しておくべきです。
まずは、売却価格を査定してもらうところから始めましょう。

 

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