不動産の税金に関する制度や特例について
売買や所有など、何らかの形で不動産を取り扱う際には、取引や建物、土地そのものに税金が課せられることがあります。
また、不動産と関わる以上、税金に関する制度や特例に関することは、必ず知っておく必要があります。
ここからは、具体的な制度や特例について解説したいと思います。
居住用財産に係る譲渡所得の特別控除
居住用財産に係る譲渡所得の特別控除は、居住用財産の譲渡利益に対する所得税について、課税を軽減する措置です。
課税の軽減は、譲渡所得を計算するとき、譲渡利益から3,000万円を控除する方法で行います。
譲渡利益が3,000万円未満の場合は、その金額をそのまま差し引きます。
また、特別控除が適用されるのは、個人が自ら居住している土地、建物を譲渡して譲渡利益が生じた場合であって、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡した場合に限ります。
居住用財産の買換え・交換特例
居住用財産の買換え・交換特例は、所得税の課税にあたって、不動産の譲渡によって生じた譲渡損失について、損失が発生した以降の複数年にわたり、所得控除できる制度です。
所得金額の計算は、各年で独立して行うという原則の例外です。
具体的には、所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡損失について、以下の2つの場合に、当該年度における損益通算後の損失額を翌年以降3年間、所得から控除することができるとされています。
・居住用財産の買換えのときに発生した損失であって、売却先が親族ではないこと、買い換え資産に係る住宅ローン残高があることなど、一定の要件を満たす場合
・居住用財産を譲渡するときに発生した損失であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高があることなど、一定の要件を満たす場合
省エネ改修促進税制
省エネ改修促進税制は、家屋に対して省エネ改修工事を行った場合に、課税を軽減する特例です。
特例は所得税および固定資産税に適用されます。
所得税の特例は、自己が居住している家屋（賃貸を除く）に対する次の工事が対象です。
・居室のすべての窓の改修工事
・居室のすべての窓の改修工事とあわせて行う床、天井、壁の断熱工事で、改修部分が省エネルギー基準以上の性能となるものを行い、改修後の住宅全体の省エネ性能が一定程度上がる場合（50万円以上の工事に限る）
これらの工事のための借入金残高の一定割合について、5年間にわたって税額が控除されます。
また、固定資産税の特例については、上記と同じ工事を行った場合、工事の対象となった家屋に対する翌年度の固定資産税額を1/3減額します。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例
2015年1月1日から2023年12月31日までの間に、18歳以上の相続人が直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け、贈与年の翌年3月15日までに、その住宅の取得等資金の全額を充てて、自身が居住する住宅の新築、所得、増改築を開始したときは、一定額までの贈与について、暦年課税、相続時精算課税のいずれにおいても、非課税にする贈与税の特例措置があります。
こちらの特例を受けて取得する住宅は、床面積が50㎡以上240㎡以下でなければいけないなど、一定の条件を満たす必要があります。
また、非課税の枠については、取得する住宅の種類、取得契約時期、住宅取得時の消費税率によって異なります。
長期優良住宅に関する課税の特例
長期優良住宅として認定された住宅（認定長期優良住宅）には、こちらを対象とした税制上の優遇措置があります。
内容は以下の3つです。
・住宅ローン減税の上乗せ
・所得税額の控除
・各種税金の軽減措置
認定長期優良住宅に対する住宅ローン減税については、控除対象借入金限度額が一般住宅よりも優遇されます。
また、所得税額の控除については、認定長期優良住宅の新築、取得等において、標準的な性能強化費用の10%を所得税額から控除します。
その他、認定長期優良住宅に対する登録免許税や不動産取得税、固定資産税額の課税についても、それぞれ軽減措置が適用されます。
空き家に係る譲渡所得の特別控除
空き家にかかる譲渡所得の特別控除は、相続した空き家の譲渡利益に対する所得税について、課税を軽減する措置です。
居住用財産に係る譲渡所得の特別と同じく、課税の軽減は、譲渡所得を計算するとき、譲渡利益から3,000万円を控除する方法で行います。
また、特別控除が適用されるのは、相続の開始直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地を譲渡する場合であって、相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡するなど、一定の条件を満たす場合に限られます。
ちなみに、こちらの措置については適用期限が定められているため、注意が必要です。
まとめ
ここまで、不動産の税金に関する制度や特例について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
これらの制度や特例について知っておかなければ、場合によっては控除や軽減税率を受けられず、大きな損をする可能性があります。
また、それぞれの制度で細かい要件が定められているため、適用を希望する場合は、できるだけ早めに要件を把握しておく必要があります。
